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19/06/25 02:32
전세를 들어갔는데 집을 통째로 넘겨주는 소유자가 있다? 뿌슝빠슝...
갭투자는 참.. 본인만 실패로 끝나는 게 아니라 세입자까지 거의 무조건 똥물을 튀기니 이게 투자는 커녕 제대로 된 투기라고 부를 수조차 있는지 모르겠습니다. 결국 본인 재산증식 위해서 멀쩡한 세입자 끌어들어 혼자만 돈놀이한건데..
19/06/25 20:39
전세 이용자가 원론적으로 말씀하신 혜택을 보긴 하는데 갭투자가 아파트 건설을 늘리고 공급량을 끌어올린다거나 하는 게 아니라면 그런 장점을 제공한다고 볼 수 있는지 모르겠어요. 오히려 중간에서 집값 올리려고 난리를 치니까요.
19/06/25 20:41
전 그래서 전세제도가 없어져야 한다고 봅니다. 애초에 집값상승이 전제인 제도가 서민의 주거수단인양 포장되는게 웃긴일이죠.
19/06/25 11:45
19/06/25 03:45
솔찍히 갭투자는 막으려고 마음만 먹으면 아주 쉽게 막을 수 있는건데
상식적으로 몇십, 몇백채를 매매하는데도 냅두는 정부가 이상한거죠. 아무리 자본주의라도 일반 재화도 아니고 한계가 명확한 땅이나 토지는 충분히 제동을 걸려면 걸 수 있죠. 헌법에도 토지공개념이 명시되어 있기도 하구요.
19/06/25 08:11
쉽게 막을 수 없어요. 손 대려고 하면 주택가격 요동치거든요.
근본적인 건 전세제도를 차차 철폐하는 건데 이것도 손대려면 아주 큰 각오해야합니다.
19/06/25 09:47
마즘 최경환 때 돈 풀어 갭투자 조장해서 부동산 경기올려서 경제가 잘돌아 그립다는 분 있던데
단기 반짝 살리고 나라 망치자는 소리죠
19/06/25 12:11
막으려면 아주 어렵게 막을 수 있습니다.
당장 갭투자를 막으면 갭투자에 풀린 돈 자체가 경기에 막대한 부담이 됩니다. 갭투자 한 사람들 전부 한강정모구요.
19/06/25 22:14
그렇죠..쉽게 막을 수 있는거죠.
본문 내용으로 이미 막은 것에 대한 결과가 나온거 아닌가요? 이전까지 주담대출이란게 주택만 담보로 잡고 상환능력을 크게 안봤었는데 최근에 주택당 상환능력을 체크하기 시작하니 더이상 대출 선순환이 안되고 막혀 버린 결과가 지금 상황이죠. 부작용이 생겼습니다만 집값 안정화를 위한 과정이라고 생각합니다. 이제 다주택자들이 현금이 없으면 예전처럼 집 사서 전세 놓고 집값 오르길 기다리며 버틸 수가 없어지겠죠.
19/06/25 04:54
- 신축빌라는 여러 채 동시 매매 시 할인해서 분양 (예를 들어 1억에 분양한다고 광고한 집이라도 여러 채 한꺼번에 사들이면 7-8천 정도로 수천만원 싸게 소유권 획득 가능)
- 세입자들은 할인해서 싸게 산 집인 거라는 걸 모르고 실제 매매가보다 더 비싼 전세금을 지불하고 (전세 1억)으로 전세 입주 - 결과적으로는 집주인은 취득세나 재산세 등 아주 약간의 세금만 내면 자기 돈 한푼 안들이고 앉아서 전세금-실제 매매가(예시로 계산하면 2-3천만원 정도) 만큼의 차익을 현금으로 챙김 - 그게 수백채가 되면.... 수십억대의 현금을 자본투자 없이 벌어들임 - 목표 달성 후 외국으로 도망 옆동네에서 요약 퍼온건데 정말 이런건 뻔히 결말이 보였는데 왜 대처를 안한걸까요. 갭투자 대박나서 책 쓴 사람이 몇년전부터 있던 마당에..
19/06/25 07:03
한국은 취득세 재산세가 보통 얼마정도 되나요?
미국 출장 와서 이쪽 회사 분들에게 집세를 들어보니 갭투자는 어림도 없겠던데요 세금이 워낙 쎄서... 크크;
19/06/25 08:49
취득세는 한국이 더 높을 겁니다. 보유세는 미국이 더높을거구요. 근데 갭투자가 가능한건 민간(?)금융의 일종인 전세제도로 별다른 리스크나 비용없이 세입자로부터 큰 돈을 받을 수 있는 것 떄문이라서요. 전세제도는 거의 대부분의 나라에 없기때문에 불가능합니다.
19/06/25 09:28
외국은 사실상 전세를 막고 있을 겁니다. 보증금 자체를 세게 못 걸어요.
한국으로 치면 월세 1년치를 보증금으로 걸 수 있게 하는 나라가 몇 없는 걸로 압니다.
19/06/25 09:19
제가 알기로 그 보유세도 매기는 기준이 취득가격입니다
한국은 내가 팔아서 돈 번것도 아닌데 공시지가 올리고 그 기준으로 세금 올려서 받아갑니다.
19/06/25 09:34
수백채면 한국이 미국보다 높습니다. 주택임대사업자가 아니라면 종부세율이 거의 3.2%에 수렴하게 되고, 재산세도 내야하니 연간 보유세율이 3% 중반(과표 대비)까지 올라갑니다. 구매가 대비 실효세율은 이보다 낮지만(과표가 시세보다 낮으니) 그래도 2%쯤은 되는데, 미국에서도 2% 근처는 보유세율이 높은 몇몇 주에서만 볼 수 있는 수준의 세율이고 보통은 1% 전후입니다. 거래 과정에서도 취득세율(1.1-4.6%)이 미국보다 훨씬 높은 것은 물론이고 양도소득세 역시 수백채를 가지고 있으면 월등히 높습니다(한국에선 60%대도 가능한데 미국은 10-20% 정도). 주택임대사업자라도 하나하나가 어느 정도 가격이 있는 경우에는 종부세를 내야하는건 동일하고요(소형+저가 조합이라면 종부세가 빠지고 초소형+초저가 조합이라면 재산세도 빠지긴 합니다만). 그리고 초소형+초저가 조합이 아닌 이상 보증금을 받았으면, 보증금에서 실제 이자수익이 발생하지 않더라도 간주소득이 잡힙니다(보증금이 총 천억이라면 대강 10억 정도 소득이 잡혀서 그에 대한 종합소득세를 내야함).
19/06/25 08:21
갭투자는 진짜 전세... 전세제도는 진짜 빨리 없어져야 한다고 봅니다. 집값 자체를 컨트롤 하는건 불가능하지만 갭투자는 전세제도가 없으면 가능하니까요.
갭투자는 금리나 집값 둘중 하나만 영향을 받아도 도미노처럼 무너지니 피해자가 너무 많습니다.
19/06/25 10:42
전세제도가 사라지는건 주식시장 문닫자는 소리만큼 현실적으로 불가능하지 않을까 생각이 듭니다. 저도 전세대출 받아서 살고 있지만 최근 몇 년 사이에 전세대출이 몇배로 올랐던가요? 그거 다 현실적으로 대출끼고도 원금상환 부담으로 시도도 못하는 사람들이 어쩔 수 없이 선택하는건데요. 그나마 월세보다 더 싸니까...
결국 그 대책이라는게 저렴한 이자만 내고도 집을 살 수 있도록 해주던가, 이자부담 수준으로 거주할 수 있는 임대 아파트를 모두에 공급하던가 하는 수준이 되어야 현실적인 대책이 될텐데 전세가 사라지는게 더 헬게이트 열릴껍니다.
19/06/25 08:39
그래서 주택보유자 전세대출 힘들게 하니까
전세대출 왜 막냐고 왜 그걸 전세대출막아서 어? 시장 교란시키냐고 막 입에 게거품 물고 그냥
19/06/25 08:48
(수정됨) 아이러니한건 전세를 없애면 고통은 서민이 받게 되죠. 완전 직격타로요.
지금 정부는 전세계 유례없을 정도인 무조건적인 대출규제로 상황을 타개할려고 하는거 같은데 이게 계속 먹힐까 싶네요. 금리는 낮아지는 상황, 국내 경기는 거의 바닥인 상황, 유동성이 지금보다 풍부해질 수 있는 상황에서 대출로만 틀어막아서 뭘 어쩔려고 그러는지 궁금합니다. 진짜 더 궁금한건 지금 정부는 뭘 위해 싸우고 있는건지입니다. 설마 김수현이 '이번엔 물러서지 않겠다'라고 말한것 처럼 '우린 틀리지 않았다' 라는 중2병스러운 말 할려고 그러는건가 우려가 됩니다.
19/06/25 09:11
전세가 없는 미국보니까 월세 엄청나고 노숙자가 어마무시하던데 전세대출은 손대도 전세 자체는 없으면 안될거 같은데요 월세는 진짜 내고 있는데 매달 사람을 미치게 합니다 지금 두배로 월세가 뛰면 감당못합니다 저같은 대다수 서민은
19/06/28 08:29
이론적으로는 월세는 전세 대출 이자랑 똑같은 액수여야만 균형이니 부담은 똑같아야하는게 맞죠... 다만 현재 상황에서는 전세가 부동산 투기에 도움을 주니까 월세보다 좀 싸게 들어갈수 있는건데, 그래서 다시 부동산 가격이 오르고 주거비 부담이 오르죠. 부동산 가격이 하향 안정이 될 수만있으면 전세나 월세나 부담을 다를게 없을겁니다.
19/06/25 09:13
제가 5분정도 생각해봤어요
전세제도를 스무스하게 줄여가고 다주택자 잡는 방법이요 이론적으론 생각이 나는데 제가 정치인이 되어서 그거 고대로 하면 제가 생각한대로 안되고 다른 문제가 튀어나올거라고 예상되네요 물론 여태 다 나왔던 방법들과 결과들 크크크
19/06/25 09:22
(수정됨) 개인적으로 생각하는 해결책은 (당연히 제가 정책 입안자가 아니니 완성도는 떨어지지만)
1주민등록번호당 1채로 소유 제한을 거는 거라고 생각하네요 법인은 주택 소유 금지시키고. 그리고 쓸데없는 페미 교육따위 학교나 직장에서 시키지 말고 부동산 및 금융에 대해 기본 교육 시켜야 한다고 봅니다 전세 사기 한 번 당하면 현실적으로 극복할 수가 없어요
19/06/25 15:07
네 더 불평등이 심한 중국도 돌아가니까
우리나라도 저런 정책을 쓰는 게 불가능한 건 아니라는 거죠 물론 욕은 정부가 먹는 거고 혹시 헌법에 위배되는지는 헌재가 판단할 거구요
19/06/25 13:21
네 두 단락은 따로 쓴 거에요
정부가 위를 선택하지 않으면 아래라도 필수 과정에 넣으라는 거죠 대놓고 갭투자 빨아주기(결과적으로 가격 오르면 갭투자 윈, 가격 내리면 전세 세입자 루즈)가 되버려서
19/06/25 09:32
집값과 현실 입주민 사이 괴리를 지금까지 붙잡고 이어주던 전세시스템이 한계에 달한게 아닌가...
그렇다고 전세 금지하면 바로 탄핵하자고 촛불 켤텐데 절~대 못하죠.
19/06/25 09:32
전세자체가 집 소유자와 세입자의 공동 투자개념으로 볼 수 있죠
주택가격상슬률이 물가상승률이나 경제성장수준보다 낮을 때 전세가격이 매매가격보다 높아집니다. 이 경우는 공동투자자인 소유자가 사실상 사기를 치고 도망간거라 볼 수 있겠네요
19/06/25 09:36
이 글만 보면 가격하락으로 인한 걸로 오해할 수 있는데 본문기사 보시면
애초에 전세가를 구매가보다 높게 잡은...사기인걸 알 수 있습니다 작정하고 해먹었네요 덜덜덜
19/06/25 09:48
기사 메인 제목은 갭투자인데 본문은 그냥 사기군요
진짜 대단하다 1.5억에 사서 1.7억에 전세를 주고 부동산이랑 샤바샤바하고 집주인이랑 부동산 둘 다 문제가 크네요
19/06/25 10:07
갭투자가 인기 있을 때부터 이미 이렇게 될거라 예상했던거죠
미국에서 망했던 파생상품이랑 너무 비슷한 구조거든요 다만 이번 정부 부동산 규제가 트리거 역할을 해줬는데 저는 이게 잘된일이라고 봅니다. 저런 하이리스크 상품들 뿐만 아니라 그 여파로 무너지는 가격에 안정성이 높다고 생각하던 갭투자들도 위험해지는데 하루빨리 손털고 나와야죠
19/06/25 10:10
저도 지금 화곡동에 전세 투룸 알아보는 중인데 이자지원이란게 있더군요 예를 들어 2억짜리 전세 계약을 하고 9000만원에 대한 이자를 지원해준다구요.
이럴경우 집주인이 갭투자자가 아니라 건축주라면 좀 안전해질까요?
19/06/25 10:16
빌라 전세는 주인이 한 채를 가지고 있던 여러 채를 가지고 있던 간에 항상 위험합니다. 아파트와 달리 시세 확인이 어렵고, 빌라는 매매 거래가 쉽게 안되는 물건이다 보니 대부분의 사람들이 매매보다 전세를 선호해서 전세가율이 무척 높아요. 전세라는 게 일종의 사금융인데 담보가치보다 높은 대출을 해주면 언제든 날릴 수 있다고 생각을 해야겠죠.
19/06/25 10:25
http://schedule.kbs.co.kr/index.html?source=episode&sname=vod&stype=vod&program_code=T2016-0629&program_id=PS-2019071592-01-000§ion_code=05&broadcast_complete_yn=N&local_station_code=00
지난달에 KBS 제보자들에서 관련이슈 방송했었습니다. 여기는 관악, 구로구 쪽이었어요. 집주인 사기죄 고소, 임차권 등기, 가압류, 경매 다 소용없더라고요. 집주인을 불편하게 만들 수는 있는데 뭐 그런다고 집주인이 돈을 돌려주는 것도 아니고.. 급한 건 임차인들 뿐이죠. 답은 전세보증보험 밖에 없어 보이더라고요.
19/06/25 10:32
이럴 경우에는 전세권 설정도 소용이 없는건가요...?
보증보험이랑 전세권 설정 중 고민하다가(부동산에서는 보증보험을 권유했었음) 아버지가 법무사라 돈 안 드는 전세권 설정으로 갔는데....
19/06/25 10:38
전세권 설정은 전세금을 최우선 변제하게 한다는 건데 집값이 떨어져서 변제할 돈이 없으면 있으나 마나한 권리가 되어버립니다.
보증보험은 전세금을 보험회사가 주고 보험회사와 집주인이 알아서 하는 거구요. 당연히 보증보험이 더 안전합니다.
19/06/25 10:42
저소득자의 소형평수에 한해서 국가(공기업)가 전세보증보험을 들어주는 것도 방법이 되지 않을까 싶습니다.
집값이 떨어져서 전세금을 돌려주지 못하는 상황이면 집을 국가(공기업) 소유로 하고 그걸로 임대주택으로 활용하는 식으로요.
19/06/25 10:56
결국 부익부 빈익빈을 막을 수 없는 자유로운 부동산 시장에서는 답이 있을까 생각이 듭니다. 오묘한 밸런스 유지로 금리와 물가를 잘 조절하면 뭔가 대단한 그림이 나올까요? 좀 이상론적인 시각에서라도 해결책이 있을까 궁금한데 제 짧은 생각으로 한국의 부동산은 (외국은 얼마나 다른지 잘 모르겠지만) 시장실패로 정부가 개입해도 해결 불가능한게 아닐까 생각을 하곤 합니다.
소위 작은 정부로 부동산 말고도 양극화가 해결이 여러운 현재 사회구조에서는 자본주의가 불가능하게 되지 않을까 생각도 드는데 말이죠. 이렇게 사회 하층민과 실질적인 노예들이 쓸려나가니 제가 바라는건 역시 크고 강한 정부 아래에서 모두 공노비가 낫지 않겠냔 생각만 드네요. 거주 문제가 해결이 어려운 나라가 한두군데는 아니지만 결국 이런 문제가 복합적으로 결혼 문제로 자연스럽게 이어지는 상황이니 과연 답이 있을까요? 가끔 망상으로 특이점을 넘겨 정부 단일 주체로 인구를 전부 먹여살릴 정도로 생산력이 확보되어 수출입조차 별로 필요가 없어질 정도의 기술을 나만! 갖고 있다면 북한을 조용히? 뒤에서 먹고 리얼 치트키 쓴 심시티하면 재밌겠단 상상을 하곤 합니다. 그런데 그런 생각조차 대한민국에서는 이미 엄청난 민간의 부와 개인들이 소유한 땅 때문에 심시티도 못하겠다 싶네요.
19/06/25 11:09
집값 떨어지면 전세금 회수 안됨 (하이리스크)
집갑 올라도 이득없음. 오히려 전세비 더내야되기도 (노리턴) 그러므로 현행대로의 전세제도는 리스크 분산을 할 여력이 없는 서민을 착취하는 제도 이정도 느낌인가요?
19/06/25 11:24
1. 전세 대출 이자보다 월세가 더 비쌉니다.
2. 전세는 대출 이자를 갚아가면서 목표가 있으니 목돈을 마련할 수가 있는데 월세는 비용으로 생각이 되어서 목돈을 마련하기가 쉽지 않습니다. 아직까지는 전세가 자가를 소유하는 중간다리로서의 역할을 더 잘한다고 생각해요. 월세 살다보면 집 사는거 쉽지 않거든요.
19/06/25 11:29
전세금의 안전을 위한 전세보증보험이 있죠.
그리고 오히려 전세가 서민을 위한 제도입니다. 월세비용과 전세 이자비용이랑 차이가 꽤 큽니다.
19/06/25 11:30
전세라는게 그런식으로 한쪽으로만 편익이 있다면 지금까지 유지될 수가 없었겠죠. 일정부분의 목돈만 있다면 주거비가 소모적으로 지출되지 않는 것이 가장 큰 이익이고 두번째는 서민이 전세라는 제도를 이용해 집을 매입할 수 있는 징검다리 역할도 합니다. 리스크 중 하나인 집값이 떨어질때 전세금 회수가 안되는 것은 여러 제도로 보완할 수도 있구요. 기본적인 제도외에 이걸 악용하는 것이 문제인 겁니다.
19/06/25 13:05
완전 틀린 말이시구요.
전세는 집주인이 집에 대한 세금, 감가삼각, 집수리등 모든걸 다 지불하면서도 시세보다 훨씬 싸게 세입자들에게 집을 공급하고 난 오로지 시세차익만 가지겠다는 어떻게보면 집주인이 완전 호구인 그런 제도입니다.
19/06/25 13:33
기대 수익 대비 낮은 세금, 물가상승에 따른 토지가격 우상향(감가상각은 건물뿐입니다.), 집수리비는 전월세 동일합니다.
호구라뇨.. 아무도 권하지 않습니다. 수익이 나니까 다주택자가 되는건데요
19/06/25 14:16
(수정됨) 단순히 보면 호구가 맞죠. 세입자는 완전 땡스구요. 수익은 그런 리스크에 투자를 한사람이 쥐게되는 이득인거구요.
부동산이 불패신화라는건 과거를 봐서 쉽게 말하는거지, 그 당시에는 그걸 매입할 수 있는 배짱을 가진 사람이 많지 않았던거죠. 지금으로 돌려볼까요? 지금 부동산 살까요 말까요? 어디를 살까요? 수많은 전문가들이 올라가니 떨어지니 말을 하지만 답은 지나봐야 나오겠죠? 판단은 본인이 하는거죠. 그래서 수익이 보든 손해를 보든 하게되는구요. 반대로 지금까지 집값이 떨어졌다면 집주인은 호구 of 호구가 되는거죠. 이런 논란 나오지도 않았어요. 전세제도를 유지하기 위해 안간힘을 썻겠죠. 국민들과 정부와 모두가요. 님께서 말한 논리는요. 전세입자에게 똑같이 대입해서 말할 수 있습니다. 아무도 세입자되란 말 안했다구요. 집사면 되잖아요?
19/06/25 15:46
(수정됨) 만약 집값이 오르지 않는다면, 호구가 맞죠.
예를들어, 전세가율이 50%인 시세 10억짜리 아파트에 세입자로 들어간다면, 5억으로 10억짜리 아파트에 살고, 유지보수 및 세금을 모조리 집주인이 전부 내주고 향후 집값 하락에 대한 리스크도 모조리 집주인이 혼자 떠받아야되고 리스크 하나 없으니 완전 호구잡은거죠. 전세가율이 70% 80%라도 괜찮죠. 페라리 2억짜리를 1억에 마음껏 타고 심지어 세금 및 수리비 다 주인이 내고, 자기는 기름값만 내면 되는데다가 다시 주인에게 주면 1억을 돌려준다. 이게 호구가 아님 뭡니까....... 만약 이런 제도가 있다며 누가 페라리를 살까요? 사는 사람이 호구지... 전세 제도 자체는 집주인이 호구가 맞아요. 그래서 지금까지 세입자와 집주인사이의 이해관계로 인해 유지되어온거구요.
19/06/25 16:28
호구의 사전적 정의를 볼 때 드시는 이야기, 사례에 안 맞다구요. 집주인은 국가 대신 복지하려고 그렇게 하는 건가요? 아무 이득, 편익 생각 안 하고 그렇게 하나요? 그리고 집주인은 그럴 생각이 없는데 세입자들이 등쳐먹어서 전세라는 제도가 생긴 건가요? 위에 호구 사전적 정의 좀 다시 봐주세요. 누가 어수룩하고, 누가 이용하기 좋은 겁니까? 그냥 제도가 있고, 한쪽에선 집값 상승 등을 기대하며 전세 놓고, 다른 한쪽에선 여러 사정으로 인해 세입자가 되는 건데요. 집주인이 어수룩해서 전세 놓는 것도 아니고, 세입자가 집주인 보고 이용하기 좋아서 세입자 되는 것도 아닙니다. 그냥 호구 용어 자체를 이상하게 쓰시고 계신 거에요.
19/06/25 16:45
호구들도 다 이익보려고 하다가 손해보는 겁니다만..
타짜에 나오는 호구들도 다 돈 따려고 그러는거지 퍼줄려고 그러는 사람은 없잖아요.
19/06/25 16:57
호구라는게 '어수룩해서 이용해먹기 좋은 사람' 이 정도가 사전적 의미고
타짜에 나오는 호구들은 옆에서 돈 딸 수 있을 것처럼 바람 넣어서 돈잃게 유도한건데 집을 전세준 주인이 이런 경우와 비교되는건 이상해 보입니다. 집주인이 전세줬다고 해서 호구라고 말할 정도의 손해가 뭐가 있는질 모르겠어요.
19/06/25 17:11
로하스 님// 집주인들도 돈 딸 수 있을것처럼(집값오를것처럼)
바람들어서 리스크, 세금, 감가상각 떠안고 주택을 구매하는 거니까요. 집값이 안오르면 호구되는거죠. 호구라는게 본래 바둑용어고 호랑이입처럼 빤히 보이는 위험한 요점인데 그런 위험도 모르고 피하지 못하는 사람을 호구라고 하는거죠. overthetop님 말씀은 처음부터 '집값이 오르지 않는다는 가정하에는' 전세계약이라는게 집주인에게 불리한, 집주인이 호구인 계약이라는 겁니다. 실제로 그렇고요. 집값이 막 오르는데 집주인이 호구라는게 아니에요. 그 요소를 빼고 전세제도 자체만 생각하면 집주인이 호구라는거죠. 그런데 현실에서 집주인이 호구가 아닌 이유는 '집값이 오르기 때문'입니다. 즉 전세계약 제도 자체는 임대인 임차인 누가 유리하거나 불리한 게임이 아니에요. 굳이 따지자면 도리어 임대인이 불리한, 집주인이 호구인 게임이죠. 그러나 집값이 오르느냐 내리느냐의 베팅이 50%확률이 아니라 경험상 집값이 오르는 경우가 많다는 걸 알고 있으니까 성립하는 게임인 셈입니다.
19/06/25 17:42
사악군 님// 일단 말씀하시는 바는 어느정도 수궁이 됩니다. 하지만
'집값이 오르지 않는 경우' 집주인은 1. 전세를 줬을때 2. 대출 왕창 받아서 집주인이 살 때 이 중 1이 2에 비해 호구수준의 손해를 보나요? overthetop님이 예를 든 것처럼 10억짜리 집을 5억 전세를 줬을 경우와 5억 대출을 받아서 집주인이 직접 살 경우 이 두 경우를 비교할때 1번이 2번보다 호구라고 말할 정도로 손해가 더 크냐는 겁니다. 전세 주는 가장 큰 이유가 내 수중에 목돈이 없어서인데 그걸 전세로 해결할 경우가 대출로 해결하는 것보다 그렇게 큰 손해가 있을까요? 즉 저는 집값이 안오를 경우 집산 사람들은 다 호구다라고 주장하면 모를까 그중 전세를 끼고 집을 산 사람은 호구다라는건 이상해 보입니다.
19/06/25 18:07
로하스 님// 그 양자의 손해차이는 확연하죠..
2.는 그 집에서 살았다는 '사용가치'를 누렸잖아요. 어떤 집에서 산다는 건 공짜가 아닙니다. 내가 사용하지도 이익을 누리지도 못하는 '내것'이 무슨 의미가 있습니까. 그런 소유물은 코인과 마찬가지입니다. 값이 오르지 않으면 아무 의미가 없는 재화죠. 오로지 올라야만 의미가 있는 물건입니다. 전세를 준 집은 그 자체로서는 집주인에게 아무런 효용을 주지 않습니다. 내가 거기 살면 내가 사용하는 사용가치가 있고 월세를 주면 월세수익이 있죠. 전세는 임대인이 임차인에게 대출을 받으면서 집 사용가치를 이자로 주는 계약이거든요.
19/06/25 19:34
사악군 님//
"호구들도 다 이익보려고 하다가 손해보는 겁니다만.. 타짜에 나오는 호구들도 다 돈 따려고 그러는거지 퍼줄려고 그러는 사람은 없잖아요." 1. 위에도 달았지만, 호구는 사전적 정의로 "어수룩하여 이용하기 좋은 사람을 비유적으로 이르는 말"입니다. 제 댓글의 주 내용도 이 정의 관련입니다. 호구들이 이익을 보려하든, 아니든 그것에 대해 이야기함이 아닙니다. '어수룩', '이용하기 좋은 사람'. 제가 정의를 왜 가지고 왔겠어요. 2. 직접 쓰신 "타짜에 나오는 호구들"은 이익을 보려고 하든, 아니든 제 위 댓글 내용처럼 세입자한테 일방적으로 '호구 잡히는' 관계가 아닙니다. 타짜 나오는 호구들은 다 계획적으로 상대에게 당하는데 그걸 사용례라고만 말씀하시는 게 더 이상한 거죠. 타짜 호구 이야기를 가져오시면 더 명확해집니다.
19/06/25 16:50
집값이 오르지 않으면 집주인이 투자를 실패한거지 호구다라고 말하는건 말이 안되죠.
OvertheTop님 논리 그대로할경우 집주인은 10억짜리 아파트를 내돈 5억만 들여서 산거잖아요. 전세보증금 받은 5억 은행에 넣었을때 연 2.5% 이자만 받아도 유지보수 세금 등 충당은 거의 다 될테구요. 10억짜리 아파트를 5억에 산 사람은 생각도 안하시고 10억짜리 아파트를 5억에 거주하는 거만 생각하는 건 이상합니다.
19/06/25 17:30
(수정됨) 5억에 준다는거 자체가 호구인증이죠. 10억짜리를요. 세상에 이런 대여 제도가 또 있을까 싶네요?
님 논리라면 집산돈 10억을 그냥 은행에 넣어놓으면 훨씬 더 큰 돈을 벌게되겠네요? 2.5%금리에 따로 돈 나가는데도 없으니까요? 집주인이 굳이 10억 저축할껄 반으로 잘라서 5억만 저축해서 그걸로 이자 받아서 집까지 수리하고 세금도 내요. 이거 미친거 아니에요? 2.5% 금리면 세금에 수리비에 일년에 거의 천오백만원은 가만히 앉아서 손해보는거에요. 또한, 무엇이든 새거가 가장 좋잖아요? 10년된 아파트랑 신축아파트랑 어떤게 더 좋겠어요? 입지가 같다면? 10년 20년 후에 허름한 아파트가 된 후 되돌려 받는다...... 그땐 리모델링도 해야되요. 자기가 사용도 안했는데 말입니다. 호구맞죠. 이렇게 단편적으로만 보면 전세 제도는 세입자를 위한거에요. 집값이 절대적으로 우상향한다는 전제가 없다면요. 따라서, 전세 제도 자체가 서민을 착취한다는게 아니라는게 처음 제 댓글의 취지였죠. 사실 좀 더 복잡한게 있긴해요. 전세의 숨겨진 비밀이 있긴 하죠. 궁극적으로는 다주택자들이 위너가 될 수 밖에 없었던 것 역시 전세가 있었기 때문이기도 합니다만, 제 댓글의 요지는 그게 아니죠. 그리고 10억짜리 아파트를 5억에 산사람은 생각도 안한다란 말씀은 무슨말인지 이해를 잘 모르겠네요. 자산이 5억 있어서 5억주고 전세 산사람은 애초에 그 집에 살수 없는 사람이었죠. 전세제도의 혜택을 보는 사람이구요. 만약 10억이 있었는데 5억만 주고 전세를 사는 사람은 집값이 우상향하지 않는다는데 배팅한 사람이라 볼 수 있구요. 혹은 기타 개인적인 이유로 5억의 여유가 있어야된다고 생각한 사람들이거나요.
19/06/25 17:50
아니 OvertheTop님이 10억짜리집을 5억에 전세준 경우를 예로 들었으니 그걸 고대로 인용한거고
현실에서야 전세가율이 50%밖에 안하는 경우는 별로 없겠죠.. 그리고 10억짜리 아파트를 5억에 샀다는게 무슨 말인지 이해가 안되신다구요. 내가 10억이 있으면 그 아파트를 그냥 10억주고 사서 월세 돌리면 되지 왜 전세를 주나요? 지금 10억이 없고 5억정도밖에 없으니까 5억 전세끼고 사는거 아닙니까. 그래서 내돈 5억만 주고 산거라고 써놨구요. 어차피 5억있는 사람이 10억짜리 집 사려면 5억 전세끼거나 5억 대출받거나 둘 중 하난데 5억 전세가 5억 대출보다 어떤 면에서 그렇게 호군가요?
19/06/25 17:58
(수정됨) 로하스 님// 진짜 잘못아시고 있으신데요. 5억밖에 없으면 애초 10억짜리 집을 살수가 없어요. 5억은 담보대출하여 10억짜리 집을 매입한다음 5억전세를 주는 방법을 써야됩니다. 5억을 받아서 부채를 메꾸거나 하던지요. 문제는요. 이럴 경우 전세가 안나가요........ 주변 전세가가 5억이라면 2억 뭐 이렇게 내놔야 될까말까일겁니다. 아마 불가능할듯요. 5억 부채있는 집에 들어간다니........만약 전세를 준다하더라도.3억은 온전히 부채로 남겠죠. 애초 성립하기 어려운 얘기입니다.
담보대출해서 구입한 집을 전세준다는 게 쉬운일인지 검색한번 해보세요. 애초 잘못 이해하고 계신요. 집주인이 돈이 없어서 전세를 준다는. 이 전제자체가 잘못되었어요.
19/06/25 18:06
OvertheTop 님// 아니 애초에 10억짜리 집을 5억에 전세준다는 예부터가 잘못된 거죠.
본인이 예를 잘못 드시고선 현실적인 얘길 하자고 하시면 대화가 되나요? 그리고 전세끼고 매매하는건 굉장히 일반적인 아파트 매매방식입니다. 지금 님 말대로 담보대출을 먼저 5억 받았으면 당연히 전세금 5억으로 그 대출을 상환해야죠. 전세금으로 대출 상환하는 조건은 임대차 계약에도 많이 명시됩니다. 그러니 다시 앞으로 돌아가서 10억짜리 아파트에 전세 5억줬을 경우 그냥 5억 대출안고 자기가 사는 경우중 전자가 후자보다 어떤 면이 그렇게 호군지 얘길해보세요.
19/06/25 18:27
(수정됨) 로하스 님// 10억짜리 9억에 전세놔도 호구가맞아요 억단위가 별의미없는 사람들이라면 몰라도요. 더호구냐 덜호구냐 차이죠.
또한 전세는 영원히계약되는게 아니에요. 세입자못구하게되면 본글과같은 사태벌어지는거죠. 가만히 생각해보세요 님 말대로 오억전세놓고 오억 투자했어요 10년지나서 다시팔았어요. 다시 오억 받았네요. 본전인가요? 아니죠 손해죠? 은행에 넣어놔도 이자가 일억은 넘었겠어요. 일면식도 없는 세입자들을 위해 자긴 살지도 않는집을 사서 혜자처럼 베푼게되겠죠. 세금내주고 수리도하고. 호구의 사랑이 떠오르네요.
19/06/25 18:55
(수정됨) OvertheTop 님//
어떤면에서 호구인지는 말할수 없지만 암튼 호구다라는 주장보니 더이상 이어갈 의민 없네요. 그리고 세입자 못구하는 사태 벌어지면 집주인만 손해보는게 아니죠 덧붙이신글 간단 코멘트하면 10억짜리집 5억 대출받아서 10년간 연 1500정도 이자상환해 11억5천들어간집 10년뒤에 10억에 팔면 이건 손해아닌가요..
19/06/25 19:27
로하스 님// 다시 찬찬히 읽어보니 이런 논리로 말씀 하시는거 같네요.
1. 오억 전세주고 5억으로 집산 집주인과 2. 오억 빚지고 5억으로 집산 집주인주 둘 중 누가 더 호구냐? 당연 세입자구한 집주인이 덜 호구지. 이건가요? 애초 글 이해를 잘못 하셨어요 저 둘중에는 빚진쪽이 더 불리하죠. 근데 지금 비교는 집주인간의 비교가 아니에요. 세입자와 집주인간의 비교죠.
19/06/25 13:24
전세는 "집값이 지속적으로 오를 것이다" 이거 하나만 믿고 성립하는 제도입니다.
애당초 집값이 오르지 않으면 재산세/유지보수비 다 내면서 집을 왜 가지고 있겠습니까. 전세가 서민을 착취한다고 느끼신다면 그 부분은 단 하나, 집 주인이 돈을 제때 돌려주지 않는다는 것 뿐이겠지요. 사실 그마저도 주인이 일부러 안 돌려주는 경우는 드뭅니다.
19/06/25 23:26
월세를 내 보시면 전세가 착취라는 이야기는 못 하실 겁니다. 오히려 월세보다 훨씬 저렴한 가격에 비교적 안정된 거주를 보장하는 서민복지에 가깝죠.
19/06/25 11:38
600채 가지고 있는 갭투자자 사람 한명이 파산하는 거나
1채 가지고 있는 주인 600명이 파산하는 거나 길바닥에 나앉는 세입자의 숫자는 어차피 똑같은데 후자의 상황은 불경기에는 거의 매일같이 일어나는 일인데요 뭐 전세제도가 자체가 태생적으로 가지는 리스크가 해결되려면 결국 월세로 다 바뀌든지 해야하는데 그러면 서민들 곡소리 제대로 날겁니다.
19/06/25 11:57
이대로 가다간 한국(KOREA)식 서브프라임 모기지 사태 발생하는거죠.
예전부터 계속 밀어왔던 주장인데, 정부가 집값을 잡을 정말 강력한 의지가 있다면 주택담보대출 이자율을 올리면 됩니다. 아니면 기준금리 자체를 올리던지요. 아, 물론 나라 경제가 망하겠죠(...)
19/06/25 12:20
간단한 해결책으로는 법률로 만들어서
거래 당사자가 갭투자자라는걸 명시해주면 됩니다. 당사자가 갭투자자라는걸 알면 나머지는 개인의 선택에 맞기면 되는거죠.
19/06/25 12:23
갭투자자냐 아니냐가 명확하게 나눠지지 않아요.
예를들면 제가 지금 사는 집이 있는데, 다른데로 이사가려고, (5년 거주하면 양도세가 적어지니까.) 다른데 집을 사고 전세를 들였다고 칩시다. 그리고 2년뒤에 제가 직접 입주할 생각이라면 이건 갭투자인가요? 아닌가요?
19/06/25 12:25
당연히 명확한 선을 찾는건 쉽지 않은 일지만
소유한 부동산 숫자, 부채 비율을 따져보면 그래도 없는것 보다는 훨씬 도움이 되는 정보를 제공할 수 있겠죠.
19/06/25 12:27
제 위 사례에서 소유한 부동산 숫자는 두개고, 부채비율도 어느정도 되겠죠 (원래 살던집에 주담대가 있다면..) 그럼 저것도 갭투자자네요?.
근데 현실은 아니죠. 진짜 1명이 수십채 수백차 소유한 경우는 어차피 아웃라이어고, 보통 갭투자자라고해도 두채정도 굴리는거고, 애초에 전세 매물이라는게 집주인이 어떠한 사유로 그집에 못사는걸 의미하는것이기 때문에, 그 선을 긋기가 너무 어렵습니다.
19/06/25 12:41
2채를 갭투자라고 하지도 않을 뿐더러
2채를 가지고 있는 사람이 약간의 부동산 가격 변동으로 파산할까요? 2-3채 정도를 가진것과 훨씬 많이 수자를 갭투자 한 것에는 위험성에서 큰 차이가 있습니다.
19/06/25 15:03
(수정됨) 뭔 소린지... 1채만 있어도 전세/집값 차액만 가지고 집 사면 갭투자입니다. 부채가 있고 없고는 상관 없어요. 갭투자 개념이 뭔지 모르시고 그냥 무언가 집 여러채를 가지고 장난질을 해야 갭투자다 라는 막연한 생각만 가지고 계신 것 같은데 기본적인 개념부터 알아보고 토론을 하세요...
19/06/25 12:44
지금도 등기부등본 보면 대출이 낀 집인지 알 수 있습니다.
계약할 때 부동산에서 다 알려줘요. 물론 부동산에서 집주인이 돈이 많아서 문제될 일 없다고는 말을 하는데 그건 본인이 판단해야 할 문제죠.
19/06/25 12:47
갭투자는 뭔상관인가요.
그냥 그 집 하나만 보고 들어가면 되는 건데요. 집주인이 망해도 집에 대출이 없으면 전세권자가 1순위라서 문제없습니다. 그 상황이면 집값대비 전세값의 비율만 판단하면 되죠. 집주인이 망한다고 세입자 있는 집 못 뺏어갑니다.
19/06/25 12:49
대출 없는 부동산이 전체 부동산에서 얼마나 된다고 생각하십니까?
그리고 갭투자 나와서 하는 얘기에 갭투자가 무슨 상관이냐뇨? 혹시 본문 안 읽어 보셨나요?
19/06/25 12:53
대출 물건 자체도 못 믿으면서 집주인의 갭투자로 인한 대출 상환 능력은 어떻게 믿을 수 있습니까.
그냥 세입자는 집에 대출이 얼마나 있는가 보고 그 대출을 감안한 담보능력만 확인하면 되는 겁니다. 무대출주택 > 일반대출주택 > 갭투자대출주택 으로 세분화 하자는 건데 그럴 이유가 없어요. 세입자는 그냥 모든 대출 주택을 갭투자 대출 주택으로 간주하고 들어가야 하는 겁니다.
19/06/25 12:57
(수정됨) 대출 주택은 역전세난이 나올 수 있다는 걸 감안하고 들어가야 한다는 겁니다.
처음에 갭투자자인걸 알면 개인의 선택에 맡기면 된다고 하셨잖아요. 등기부등본에 대출이 있으면 무조건 갭투자자로 간주하고 개인의 선택에 맡기면 됩니다. 리스크를 줄여줄 이유가 없어요. 갭투자자가 아니라고 판정해주면 그걸 믿고 들어갔다가 손해보는 사람은 누가 책임질건데요. (내용추가) 무대출 주택은 법적으로 보호가 되지만, 갭투자자가 아닌 대출 주택은 법적으로 보호가 안됩니다. 갭투자자의 대출과 갭투자자가 아닌 대출은 그냥 위험의 차이만 있을 뿐이에요. 그 위험을 개인에게 알려주면 개인이 올바른 선택을 할 거라고 생각하시지만, 실제로는 위험이 적다는 신호만 줍니다. 위험이 적으니 전세값이 갭투자 대출 주택보다 높겠지만 나중에 사고가 나면 손해는 그대로 보죠. 결국 세입자에게 불리하게 될 겁니다.
19/06/25 12:49
왜 갭투자 판단에 꽂히셨는지 모르겠는데 등기부등본 대출로 판단하는 게 비교도 안될 정도로 실용적이고 도움 됩니다.
기준점 정하기 위해 고민할 필요도 없고요. 등기부등본 대출 봐서 많이 잡혀있으면 다른 집 가든가 전세보증보험 가입하면 깔끔하게 해결되는데 여기부터 갭투자 여기부턴 아님 정할 의미가 전혀 없죠.
19/06/25 16:47
갭투자라는 건 법률적인 용어도 아니고 무슨 구별기준이 있는 것도 아니죠.
사실 부동산등기부 들여다보면 대강 알 수 있는 건데 무슨 공시가 또 필요합니까..
19/06/25 14:04
기사에도 나와 있지만, 빌라는 시세 측정이 어렵기 때문에, 전세들어갈 때 조심해야 합니다. 경매가면 아파트는 보통 감정가의 90% 이상으로 낙찰되는 것이 일반적인데, 빌라는 감정가의 100% 이상 가는 경우가 거의 없고 50% 대에서 낙찰되는 경우도 허다합니다. 전세권자가 나중에 전세금 회수하기 매우 어렵죠.
그렇기 때문에, 등기부등본 떼서 선순위 채권자가 있는지 확인하는 것은 물론, 빌라 매매시세를 보수적으로 판단하여 전세금을 결정할 필요가 있죠. 가장 편한 방법은 걍 월세 사는겁니다. 아파트는 전세 빌라는 월세로 말이죠.
19/06/25 14:53
전세는 기본적으로 사금융 입니다. 제도권 밖이라는 거죠.
전세제도가 지속되려면 한가지 전제조건이 있습니다. 주택가격이 계속해서 올라야 한다는거죠. 혹시 집주인들이 해당집을 전세주고 그 돈을 은행에 맞겨두고 이자를 받고 있다고 순진한 생각을 하시는 분은 안계시겠죠? 전세제도가 존재하려면 필연적으로 갭투자를 노리는 집주인이 있어야 합니다. 집주인도 어딘가에는 살아야 할테고, 그럼 전세를 놓은 집은 본인 거주 목적이 아닌 대부분 '투자목적'이 될 수 밖에 없습니다. 투자목적으로 사두었지만 본인이 살수는 없으니 전세로 돌리는거죠. 현재 나와있는 대부분의 전세는 이런 목적일 수 밖에 없습니다. 주택가격이 정체기에 접어들어 더이상 가격이 오르지 않는다면, 갭투자는 사라질 것이고, 그렇다면 전세제도 역시 사라질 겁니다. 갭투자를 막자구요? 그럼 전세물량이 사라질꺼에요. 본문같은 사기는 대한민국 전세시장 전체를 놓고보면 소수에 불과하고, 나는 아직도 아무문제 없이 전세를 잘 살고 있는데 왜 전세제도를 없애는 것이냐며 길길이 난리칠 사람 수백만은 족히 될겁니다. 사기사건은 참 안타깝고, 뒷감당도 못할꺼면서 몇백채씩 사는 집주인도 노답입니다만... 그렇다고 갭투자를 막자거나 1인 1주택을 시행하자거나 하는건, 새벽에 술집에서 칼부림 몇건 났다고 심야영업 없애자는 것과 동일한 얘깁니다. 결국 본인들이 조심하는 수밖에는 없고, 빌라나 투룸 1,2년 살다 이사갈 생각이면 저는 월세도 고려해보라고 조언드리고 싶네요.
19/06/25 15:59
전세가 서민들에게 유리한 제도라는 주장이 많은데 반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다. 평생 집에 못 하나도 맘대로 못 박는 세입자로 살 게 아니라면 누구나 본인 혹은 가족들이 같이 살 본인 명의의 안정적인 집 하나는 필요합니다. 헌데 갭투자자(주택 공급자)에게 거액의 보증금을 넘겨주는 건 '내 명의로 된 집'이라는 최종 허들의 높이를 자꾸 올리는 결과도 동시에 초래합니다.
주택공급자(갭투자자)는 내 집에서 보증금을 내고 잠시 살겠다는 수요자가 있어야 존재할 수 있습니다. 그들에게 보증금이라는 총알을 공급해주면? 그들은 계속 또 다른 주택을 살 겁니다. 공급자 입장에선 그려려고 전세 제도가 있는 것이니깐요. 매매까지 도달하기 전 잠시 징검다리의 중간에서 머물렀다 가려던 수요자는 이상한 현상을 발견하게 될 겁니다. 분명히 2년 전에는 내 최종목표의 가격이 100원이었는데 지금은 130원이라 다리를 건너가지 못할 것 같네요. 대안으로 2년 전 90원이었던 집을 사려고 하니 얘도 120원입니다. 알고 보니 주택공급자들이 내가 낸 보증금으로 또 집을 사 주택공급이 부족해져 가격이 오른 것이었네요. 그래서 이 공급자들이 나쁘다는 말이 아닙니다. 누가 강요한 것도 아니고 서로 의사가 맞아 계약을 한 것인데 누가 나쁘고 말고할 문제가 아니죠. 다만 내 집 하나 마련하는 게 목표인 서민에게 전세가 유리하다는 이상한 얘기는 지양해야죠. 정리하자면 잠깐은 좋을 수 있습니다. 100원 짜리 집을 할인된 가격에 거주하고, 심지어 다시 돌려받을 수 있다니! 그런데 내 목표가 평생 전세로 사는 게 아니라면 거액의 보증금을 공급자에게 주는 건 내 목을 조르는 바보같은 행동입니다.
19/06/25 16:38
결국 이건 결과론이긴 합니다. 주택구매자는 일반적으로 상승에 베팅하는 것이고 전세거주자는 하락에 베팅하는거죠. 이걸 의사 결정시에 명확히 인지해야합니다. 언제나 등락은 있으며 주택가격은 단지 전세금으로 인한 유동성 공급 뿐만아니라 굉장히 여러요소 이를테면 금리라던가 국가주도의 부동산정책이라던가 경제상황이라던가 굉장히 많은 변수들이 있습니다. 꼭 내가 낸 전세금으로 집주인이 추가 주택을 구매해서 공급이 줄어들어드는 가격이 상승하지만은 않다라는거죠. 오히려 그런 전세로 인한 유동성공급보다 낮은 금리 혹은 높은 LTV가 더 치명적일 수도 있습니다. 갭투자 이전에 하우스푸어라는 단어도 다들 들어보셨을꺼라고 생각합니다. 지금도 바닥을 찍고 상승하는건 서울,경기아파트들입니다. 지방은 아직도 내려가는중이고 미분양인 곳이 많죠. 그냥 고정관념에 빠지기보다 자신이 살 지역 그리고 여러 내적 외적 경제적 요소를 고려해서 최선의 선택을 하면됩니다.
19/06/25 16:49
당연히 말씀처럼 주택가격을 결정하는 변수가 세입자의 총알을 바탕으로한 유동성 공급만이 아니죠. 설마 주택가격을 결정하는 변수를 딱 하나라고 생각하고 썼겠습니까. 원리가 그렇고, 통계로도 갭투자 비중의 변화에 따라 집값의 추세가 전환되는 걸 확인할 수 있습니다. 작은 변수 아니에요.
그리고 임대인 상승 베팅, 임차인 하락 베팅의 헛점은 이미 많이 지적되었던 내용입니다. 집값이 하락한다고 임차인이 승리하는 게 아닙니다. 위에도 다른 분이 말씀해주셨지만 담보가치가 하락하며 보증금 상환이 어려워지는데 그게 어떻게 임차인이 이긴 겁니까. 그 주장은 집값이 떨어짐에도 불구하고 임대인이 보증금을 상환하는데 전혀 문제될 게 없다는 조건에서만 성립합니다.
19/06/25 17:14
(수정됨) 집값이 급격히 하락해서 전세가와 역전될 때만 임차인에게 문제가 생기는거죠. 그때는 lose-lose한거고..
그나마도 임차인은 전세가와 매매가의 차액만큼의 손해만 보죠. 임차인이 그 집을 매매해서 거주할때와 비교하면 손해를 줄이는, 리스크관리에 성공한 win이라 봐도 무방합니다. 그러나 보통은 매매가와 전세가는 2~30%차이가 있고 그 범위 안에서 하락하면 임차인은 온전히 승리한거죠.
19/06/25 18:32
집값이 떨어지는 추세로 전환되어 일정기간 지속되면 바닥이 어디인지 가늠하기 어렵기에 거래 자체가 얼게 됩니다. 임대인은 낮은 가격에 팔고 싶어도 팔지 못하는 경우가 생기죠. 결국 경매까지 넘어가게 되면 말씀하신 20~30% 범위는 우습게 넘는 경우가 적지 않습니다. 특히 주택 형태 중 아파트가 아닌 다세대주택, 다가구주택, 연립주택과 같은 경우가 이 케이스에 걸리기 쉽고 여기에 서민들이 많이 삽니다. 물론 예컨대 서울 아파트야 10% 떨어졌을 때 급매로 +5~10% 싸게 팔면 전자보단 가능성이 꽤 높겠지만요. 이 경우에는 말씀하신 승리 조건이 가능할 수 있습니다.
게다가 우리나라 자산보유 특성상 부동산 비중이 높고 빚을 끼고 산 비중도 높아 우선변제가 중요해지는데 주택임대차보호법 시행령에 설정된 우선변제범위와 금액이 현실적이지 않습니다.
19/06/25 18:51
그렇게 생각하니 전세제도는 임대인과 임차인끼리의 옵션거래 게임이나 마찬가지네요
한국이 개인 선물 거래의 왕국인게 다 이유가 있었군요. 다들 이미 너무나 익숙해서..
19/06/25 18:09
결국 이것도 투자의 문제라고 봅니다.
100원짜리 집이 130원이 됐다는 이야기 지금 보면 맞는 이야기 같지만 십년 전 쯤에 집 값 한창 바닥일 때 전세 살면서 돈 모아서 2012~2015 쯤에 집 산 사람들은 결국 2016~2018 부동산 상승기 때 돈 벌었습니다. 지금은 "집값은 항상 상승한다"는 레토릭이 먹히지만 집값은 계단형으로 상승하는 쪽에 가깝지 선형으로 상승하는 구조는 아니라고 봐서 전세라는 투자는 "정리하자면 잠깐은 좋을 수 있습니다"라고 말씀하신 그 잠깐을 언제로 하느냐가 가장 중요한 투자의사결정인 투자상품이라고 개인적으로 생각합니다.
19/06/25 18:57
대신 십 년 전 집값이 하락하기 시작하면서 전세 수요가 늘기 시작해 전세가격이 상대적으로 많이 올랐죠. 괜히 서민들이 이명박 정부 때 전세값 잡으라고 아우성이었던 게 아니고, 그래서 정부는 대신 본격적으로 전세대출 지원을 확대하기 시작합니다. 그게 08년 수도권 주택 매매가대비 전세가율 40% 수준에서 16년엔 75% 정도까지 올라는 씨앗 중 하나가 됩니다. 잠깐은 좋지만 나중엔...?
그리고 말씀하신 케이스들이야 당연히 있지만 서민들이 그 케이스가 되긴 어렵습니다. 자가없이 전세 살던 최소 중산층, 당장엔 자산이 없는 초년생이지만 고소득 직업을 가진 사람들과 같은 경우에 가능한 스토리죠. 저는 예나 지금이나 집값은 항상 상승한다는 레토릭에 동의하지 않는 사람입니다. 원화가 안전자산이 아닌데 원화로 거래하는 우리나라 부동산이 항상 상승하는 안전자산일리가 없습... 또르르.
19/06/25 19:46
전세대출상품이 보급되지 않으면 낮은 가격에서의 전세계약 체결 횟수가 줄어들고 좀 더 적은 숫자의 계약들이 발생하는 사이 전세가율이 동일한 수준에 도달하게 됩니다.
즉, 가격은 그대로인데 주거 불안정만 더 심해지는겁니다.
19/06/25 19:51
그리고 한국의 전세자금대출 잔액은 전체 전세보증금에 비해 지금도 너무 미약한 규모입니다.
시장에 영향이 의미있는 수준으로 있었다고 보기는 너무 무리입니다. 그게 있었으나 없었으나 실제 가격 변동은 그냥 똑같았다고 보는게 맞을것 같습니다. 그게 없던 시절에는 어땠느냐. 어떤 시대든 다 비슷합니다. 전세가율이 75%에서 80%로 상승하는게 얼마나 덜 버겁느냐 하는 차이는 있을 수 있지만, 45%하던게 60%로 올라가는데에는 어떤것도 영향을 주기 어렵습니다. 그건 그냥 아주 약간의 시일이 흘러가는동안 금새 변동이 나타나는 그런 수준입니다.
19/06/25 20:04
그리고 '한국'의 집값이 항상 상승한다고까지 말하기는 힘들지만 한국을 포함한 많은 나라들에 있는 주요 대도시들의 부동산은 항상 상승을 합니다.
쇠고기, 돼지고기, 닭고기, 마늘, 양파값이 항상 상승하는 것과 전혀 다를바가 없습니다. 그리고 셰일때문에 공급이 역대급으로 넘쳐난다는 오일조차도, 그렇게 공급이 많아서 만들어진 현재의 역사적 저유가 수준은 십수년전 역사적 고유가 수준입니다. 아시아 신흥국들이 다 나자빠지는 최악의 불황에서 만들어진게 1998년의 오일 10달러 근처인데, 대공황 이후 가장 심각한 신흥국 경기침체 상황에서 만들어진 2016년의 오일 가격이 30달러 근처입니다. 가격이란건 항상 오를 수 밖에 없습니다.
19/06/25 19:37
(수정됨) 보증금이 분양시장에 유입될 수 있으면 신축의 공급이 늘어납니다. 분양물량 다주택자들이 가져가는 비중은 적을때는 1/3이하, 많을떄는 1/2씩 되기도 합니다.
한국은 가구수가 빠르게 늘어나는 단계를 지나오던 중이라서 그러한 공급의 양이 매우 중요했습니다. 그런 단계에서는 공급 외의 그 어떤 수단으로도 가격 안정 달성은 불가능합니다. 2010년대 후반도 마찬가지고 2020년대도 마찬가지입니다. 심지어는 당장 공급이 충분해도 미래의 공급에 약간 문제가 생길 수 있다는 전망만으로도 문제가 됩니다. 아직 그러한 단계를 완전히 지난게 아닙니다. 아주 열심히 공급하더라도 앞으로 대략 10년 가량은 필요합니다. 물론 그것도 건축물의 질은 별개로 했을때의 얘기구요. 아무튼 거기에 한국 특유의 대량생산 대량공급, 토지이용 효율의 극대화 등이 더해져, 가격이 극도의 안정을 유지하는 상황이 90년대부터 30여년 가량 지속되어왔습니다. 버블의 극한을 만든 일본, 그리고 독일과 같이 아주 특이한 경우를 제외하면 세계에서 거의 독보적으로 가격이 안오르는 것이 한국의 주거용 부동산입니다. 반대로 전세라는 사금융이 막히면 공급에 상당한 차질이 나타납니다. 일반적인 선진국들은 금융기관에서 대출을 잘 해주기라도 하는데, 한국의 금융은 옆나라 중국과 오십보 백보인 처지죠. 바로 헬게이트가 열립니다. 전세도 없어지고 대출도 안풀리는데 뭔 소리냐. 그래서 헬게이트가 열리는겁니다. 돈이 풀리고 공급이 충분해야 그나마 주택의 수급상황이 균형을 어느정도 이룹니다. 그 균형에 조금만 균열이 발생하면 가격이 천정부지로 폭등하게 됩니다. 살 사람이 있나? 돈이 아주 많은 분들이 많이 사게 됩니다. 그리고 가격도 가격이지만 자가 점유율에도 큰 문제가 생기죠. 사금융이든 은행대출이건간에 대출을 막는다는건 결국 그런식의 결과가 나옵니다. 그걸 막아서 안정되는게 전혀 아니고, 그걸 막기 때문에 파국으로 가는겁니다. 그리고 전세보증금을 받아서 그 돈으로 기축을 구매하면 기축의 전세가가 안정화됩니다. 그러다가 매매가가 어느정도 한계에 이르게되면 갭투자 메리트가 소멸하고, 가격은 조정을 거치게되죠. 전세가 없어서 그 보증금으로 기축을 구매하는 현상도 없다면? 신축의 공급량이 비슷하게 유지될 수 있다는 전제하에서는 뭐 어떻게든 비슷한 결과값에 도달하게 되겠죠. 도달하기까지의 경로는 다를 수 있지만 결국 목적지는 같아집니다.
19/06/25 20:11
1. 건축물의 질은 별개로 하면 공급이 말씀하신 수준으로 부족하진 않습니다. 질을 따지기에 공급 부족 이야기가 강하게 나오는 겁니다. 2017년 기준 전국 주택보급률은 103.3%입니다. 아주 열심히 공급하더라도 10년은 더 필요하다는 근거가 궁금하네요.
2. 전세라는 사금융이 막히면 공급에 차질이 있으며, 우리는 대출도 잘 안 해준다. 맞는 말씀인데 선후관계는 따져야 할 것 같습니다. 대출을 잘 안 해줘서 다른 나라에는 잘 없는 전세라는 독특한 제도가 만들어지고 활성화된 겁니까? 아니면 전세라는 사금융이 존재하기에 정부에서 대출을 빡빡하게 관리하는 겁니까? 어느 정부든 전세 제도 폐지를 연착륙시킬 생각이 있다면 당연히 대출은 풀어주는 방향으로 갈 겁니다. 전세도 없애고 대출도 안 푸는 바보는 없을 거고요. 이 전제 아래 엮인 플레이어가 많은 사금융보다 금융기관-채무자 다이렉트로 깔끔한 시스템이 더 안정적입니다. 위기에도 더 강하고요. 다른 부분들은 무슨 말씀인지 정확하게 이해하기 어려워 답변하기 어렵네요.
19/06/25 20:44
한지붕 세가족같은 형태가 드문 상태에서는 주택보급률이 의미가 없습니다. 최저 수준이 100으로 나오는게 정상입니다.
그래서 중요한 것은 주택수/인구수 비율입니다. 상품성이 높은집/인구수 비율이 더 중요하구요. 한 10여년간 수백만호 단위의 순증이 나타나야 그나마 선진국스러운 상태가 됩니다. 아주 특별한 이변이 없다면 약간의 기간 오차는 있을 수 있어도 거의 그렇게 될겁니다. 자가점유율도 대략 70% 가량에 도달할듯 합니다. 그리고 순증과는 상관없는, 기존의 집 교체도 중요합니다. 선진국이 된 상태에서 숫자와 질, 그리고 점유 비중이 처음으로 그 수준을 달성하는 것은 의미있는 일입니다. 주거복지와 관련해서도. 그리고 좀 다른 얘기를 하자면, 예컨데 복지 지출의 비중 또한 향후 순조롭게 잘 늘어났을때 10여년 가량 지나면 대략 1980년 즈음의 선진국 수준에 도달하게 될 것 같습니다. 즉, 그게 바로 지금 한국이 지나가고 있는 단계라는 것이 제 얘기입니다.
19/06/25 21:09
기본적으로 100%를 넘으면 부족 상태는 넘었다고 말합니다. 그 이후엔 말씀하신 것처럼 다른 선진국들 수준으로 올리려면 110~120%까지 가야 하는 것이고요. 그걸 상대적으로 비교했을 때 부족이란 의미였다면 이해했습니다.
리플이 중구난방하게 달려서 여기에 한 번에 좀 쓰고 끝낼게요. 항상 상승과 장기 시계열로 상승 곡선을 그린다는 구분해주세요. 오일은 제가 가장 관심을 갖는 분야 중 하나라 조금 말씀드리자면 시점 어떻게 자르냐에 따라 재밌는 결론을 만들 수 있습니다. 십수년 전 말씀을 하셨으니 13년 전인 06년 6월과 올 6월 가격은요? 14년 전인 05년 6월이라면요...? 올해는 와하 허브 천연가스 보면 아주 재밌겠군요. 가격이란 게 항상 오를 수 밖에 없으면 LunaseA 님은 레버리지 영혼까지 끌어 모아서 하고 계신거죠...? 제가 얼마 전에 나심 탈레브의 '스킨 인 더 게임'이라는 책을 읽었는데 이런 대목이 나옵니다. "실제 투자하지 않은 자의 조언을 경계하라.", "큰 돈을 걸면 절대 자만할 수 없다."
19/06/25 22:30
제가 말하는 '항상 상승'이라는것은 님이 말하는 '장기 시계열로 상승 곡선을 그린다'는 쪽에 가깝습니다.
13년전인 06년 6월이나 05년 6월이라면? 이라고 하신 것은 '봐라 가격이 그렇게 장기적으로 안오르는때도 있다'라는 뜻으로 말씀하신것 같은데, 저는 그에 관해 전혀 다른 해석을 하는 것입니다. 가격이 98년으로부터 수년 이상에 걸쳐서 많이 오르고 경기는 역사적 과열의 정점인 2007년 수준에 거의 근접하고 있는 상태의 그 가격, 즉 그런 상태의 역사적 고유가 수준이 2019년 현재의 역사적 저유가 수준과 거의 비슷하다는 것은 '가격은 결국 오른다'는 것을 의미합니다. 시점은 길게 잘라야 의미가 있습니다. 너무 짧게 자르면 그건 방향성이 아니라 일시변동성과 관계된 것이 됩니다. 그런 변동성을 근거로 '항상은 아니다'라고 하는건 좀 무리인것 같습니다. 그런것까지 포함할수는 없죠. 물론 그 일시라는건 때로는 아주 장기간을 두고 '일시'라고 할수도 있습니다. 그러나 그 일시가 매우 장기간일 경우에도 그것보다 훨씬 장기간을 기준하면 반드시 오르게 됩니다. 오일의 영향이 큰 생산자 물가지수의 100여년간 변동을 볼때 정체기는 역사적으로 15~20년 수준을 넘지 않는것 같습니다. 세계 전체의 경제체제에 큰 변화가 있지 않는한 어지간하면 앞으로도 그럴것 같습니다. 안오르는 상품들이 분명히 많기는 합니다. 예컨데 길거리에서 파는 저가 의류는 가격이 안오르는 정도를 넘어 내려가기도 합니다. 그 외에도 각종 공산품 중에는 가격이 장기적으로 내려가는 것이 꽤 있습니다. 그러나 그런 사례들을 가지고 '봐라 가격이란건 이렇게 안오르기도 한다'고 해서는 곤란합니다. 그런건 개별 상품들의 특성이 반영된 것이고, 그런 특별한 특성이 있지 않은 상태에서는 시간의 흐름에 비례하여 가격은 반드시 높아집니다. 아주 특별한 몇몇 지엽적인 사례를 가지고 그걸 부정할수는 없습니다. 또한 각종 상품은 각각 고유의 변동성을 갖고 있게 마련이라, 변동성이 큰 개별 상품 단위에서는 가격이 오르지 않는것처럼 보이는 기간이 당연히 자주 나오게 됩니다. 변동성이 극도로 줄어드는 경우(예컨데 버스요금이나 택시 기본요금 등등) 그런 기간은 사라지게 되죠. 이런 경우에는 '항상 상승'과 '장기 상승 곡선'의 구분이 무의미해집니다. 주택가격지수의 경우 다른 여러 상품들의 가격지수에 비해 변동성이 매우 낮은 편에 속하는 것 같습니다. 그에 비해 비교적 변동성이 높은 주가지수의 경우도, 수십여개 나라들의 지난 수십~백여년간 추이를 보면, 일시 후퇴라고 할만한건 있어도 방향이 바뀌는 경우는 없습니다. 일시 후퇴의 정도 차이는 각각의 경우들마다 어느정도 있지만, 그 '어느정도 있는' 것 까지도 큰 틀에서 묶어서 분류할 수 있는 그런 정도의 차이인것 같습니다. 아무튼 그래서 가격, 정확히 말하면 특별히 이상한 특성을 가지지 않은 상품들의 물가라는 것은 일시 후퇴라는 것은 있어도 하락이라는 개념은 성립될수가 없습니다. 가격은 항상 상승을 하지만 상승의 과정 중에는 반드시 일시 후퇴가 자주 들어가 있게 되죠. 투자는 늘 영혼을 많이 끌어모아서 하고 있구요. 제 능력이 닿는 한도내에서는 최대한의 주의를 기울여 각 상품마다 일시 후퇴에 대해서 경계를 하는 한편 장기적으로 상승하는 상품을 싸게 매수하기 위해 노력하고 있습니다.
19/06/26 11:45
(수정됨) 처음부터 가격, 물가를 얘기하던건데요.
그리고 운송 요금과 관련있는 자산은 있고, 전기와도 여러가지 자산의 가격이 관련되어 있습니다. 그리고 물가와 자산가격이라는게 그렇게 딱 구분되는 것이 아니기도 합니다. 콩, 쇠고기, 파, 마늘 가격은 물가이기도 하지만 각각 상품시장을 구성하는 요소들입니다.
19/06/25 23:32
거꾸로 전세보다 훨씬 비싼 월세 내면서 집 살 돈 모을 수 있느냐를 물어보면 차라리 전세가 낫다는 소리가 나옵니다. 전세를 산다는 건 저율의 정책금융으로 융자를 받아 전세보증금이라는 자본을 형성하는 과정이라 볼 수 있지만, 월세는 내고 나면 끝이니까요. 더군다나 전세가 없어진다면 월세가 오를 것까지 감안해야 할 겁니다. 전세가 있으면 아둥바둥 모아 집 살 꿈이라도 꾸지만, 월세 내면 꿈 꿀 여력조차 없어집니다.
19/06/26 05:35
물론 주거비 상승에 대한 부담이 작용할 겁니다. 그건 부분적으로 수용해야 한다고 생각하고, 정부 정책으로 보조할 필요도 있다고 봅니다. 임대주택 확대하고, 예산 한계가 있으니 기업형 임대도 밀어주고요. 저는 말이 많았지만 뉴스테이가 그렇게 나쁜 정책이었다고 생각하지 않습니다.
전세가 낫다는 이야기가 나오는 건 정부가 전세대출 지원을 해주니까 가능한 이야기죠. 그 전제가 없다면 월세 내는 게 당연히 낫습니다. 특히 젊은 사람들, 초년생들은 월세 내고 남은 돈 아껴서 아둥바둥 모을 수 있지만, 당장에 전세라는 큰 목돈 마련은 불가능이죠. 전세가 낫다는 것도 중산층 담론입니다. 독립하며 부모로부터 전세금 명목으로 목돈을 받을 수 있는 자녀들이야 당연히 월세 아깝겠죠. 그걸 아니 정부가 전세대출 지원 확대라는 방향으로 10년 전부터 온 것인데, 이게 좋다고 생각하는 사람도 있겠지만 저는 골 때리는 정책이라고 보는 거고요. 서민주거안정이란 명목으로 사금융을 확대시키고, 시스템 리스크를 정부가 조장하는 정책입니다. 정부가 집 산다는 사람에게 보증을 서주고, 그 보증을 통해 돈을 빌려 집을 산 사람은 전세를 놓고 다른 집을 또 살 수 있는, 알고 보면 세입자도 정부 도움으로 들어 온. 집값이 오를 땐 시스템 리스크라는 면에선 별 문제가 없습니다. 내려갈 때 문제가 발생하죠. 또 그 피해는 서민들이 가장 크게 입을 것이고요. 그래서 단순화가 필요하다고 보는 겁니다.
19/06/26 07:53
전세대출 지원이 큰 역할을 하는 것은 사실입니다만, 정책금융 없이 1금융권 담보대출을 받는다 쳐도 월세보다는 쌉니다. 게다가 대안인 전세가 사라지면 월세가 오를 것임을 감안한다면 집을 살 수 있는 여력이 있는 가구 수는 줄고, 높아진 주거비에 고통받는 사람은 늘어날 겁니다.
당연히 집값 하락으로 인해 대출금(전세금)이 담보가액을 초과할 리스크는 있고, 그 대가로 세입자는 저렴한 주거를 얻는 거래입니다. 장기로 보아 집값은 우상향했고, 빌라가 아닌 아파트 기준으로는 전세금 부도 문제는 충분히 감당 가능한 리스크라 봅니다. 설령 위기가 온다 해도요. 말씀대로 모기지와 전세를 동시에 지원하는 조금 우스꽝스러운 상황이 벌어지고 있는 것은 사실입니다만, 어차피 주택금융은 정책의 영역이었습니다. 모기지든 전세대출이든 간에요. 전세대출도 없애면서 모기지도 현행대로 하고 월세지원만 해주는 방식이라면 아마 길거리에 횃불들고 나갈 사람이 한둘이 아닐겁니다. 결국 전세대출을 조인다면 모기지를 열어야 하는데, 그렇다면 어떻게든 이 기회에 집을 사려는 수요가 몰려들 것임이 자명합니다. 월세로 전락하여 평생 내집마련과 바이바이 할 것이냐, 자가를 확보하느냐의 마지막 기회. 비장하겠군요. 결국 정책에 의해 은행이 강제로 리스크를 떠맡는 상황이 될 것이고, 위기가 온다면 사금융이 아니라 은행이 뒤집어지는 참사가 벌어질 수도 있습니다. 이게 정말 더 안전한 방법일까요?
19/06/26 08:04
오해가 있으신데 전세대출의 핵심은 무담보, 일종의 신용대출로 거액을 대출받을 수 있다는 겁니다. 신용으론 대출 여력이 부족한 사람들에게 정부가 대신 보증을 서주는 겁니다. '1금융권 담보대출을 받는다 쳐도'라는 가정을 하며 비교할 대상이 아닙니다. 담보할 자산이 있는 사람들이 담보 대출을 받는 것이죠.
19/06/26 08:43
물론 완전한 신용대출은 아니죠. 전세금이 담보물권의 성질을 갖고 있지만 그건 임대인과 임차인이 지지고 볶고 할 문제지, 돈 빌려주는 은행이 대신 신경 쓸 문제는 아닙니다. 은행 입장에서는 무담보 대출과 크게 다를 바 없습니다. 그래서 큰 금액 안 빌려주는 것이고, 여기에 정부가 보증을 서 큰 금액, 저리를 가능하게 만들어주죠.
19/06/26 08:57
보증보험이 전세보증을 해주는 현재의 구조를 본다면 사실상의 국가보증대출이죠. 거기에 대면 아파트 전세권 쯤이야 그따위것 취급해도 그만입니다. 만약 보증보험이 아예 사라진다면 전세권을 담보로 대출해주는 상품이 대세가 되지 않겠습니까. 물론 현재보다 적은 돈을, 현재보다 비싼 이율로 빌리는 것만 가능하겠지만요. 아무리 그래도 월세보다는 쌀 겁니다.
19/06/26 09:40
보증보험 사라지고, 보험사 안 끼고 단독으로 전세권 담보 대출 출시하면 과거 사례 고려했을 때 아마 전세금의 50% 미만으로 형성될 것이라고 생각합니다. SGI 끼면 +10% 정도 보고요. 그러면 목돈 부담이 커져 표현하신 '깡 신용대출'까지 더해서 전세금을 만들어야 할텐데, 그래도 닥치고 월세가 이익 정도는 아닐 수도 있습니다. 물론 처음에 말씀드린 것처럼 부담이 늘어날 것이라는 점에선 동의하고요.
19/06/25 20:29
전 애초에 전세제도에 부정적이라 걍 없어지게 놔두는 편이 맞다고 생각합니다. 뭐 일부로 없에려고 할건 없지만 최소한 국가주도로 전세금대출 지원같은건 하지말아야죠.
19/06/25 22:22
2015~2016년 당시에 추세를 봤을 땐 2025년 전에 전세란 제도는 없어질 줄 알았는데
지금 보면 한동안은 생명연장을 더 할 것 같습니다. 그래도 추세상 시간 지나면 없어지긴 할 것 같네요. 아직은 없는 제 자식이 분가해서 집 구할 때에는 한국에 전세제도가 아마 없을겁니다. (내일 당장 자식을 하나 만든다고 해도 말이지요...)
19/06/26 00:16
저도 그시기에 다 월세가 되겠구나 싶었는데 갭투자열풍과 정부의 대출규제가 환상의 콜라보가 되서 살아남아 버렸죠. 참 경제문제란게 복잡합니다. 크크
19/06/25 21:51
전세가 사라지면 월세수요가 증가하고 월세가격이 증가해서 결국 집가격은 별차이없을 가능성도 높습니다. 사람들은 집에 대한 지불의사가 높습니다. 그럼에도 지금 전세가 오르지않는게 예산제약에 걸려있기 때문인거라면, 개미빠지면서 물량잠기고 메타바뀌며 높은지불의사와 월세수요증가에 따른 집값펌핑 나오는 시나리오 나오죠.
19/06/26 08:57
의무인 자동차보험도 보험사들이 아무나 다 받아주진 않잖아요. 사고 많이 내면 거절하기도 하고, 보험비를 엄청 올리기도 하고, 보험사들끼리 나눠서 보험 가입을 시켜주기도 하기도 하죠.
현재 HUG나 SGI에서 출시한 보증보험도 아무 집이나 다 받아주진 않아요. 건전성, 리스크 관리를 해야 하니깐요. 만약 의무로 하려면 많은 준비가 필요할 겁니다. 쉬운 일은 아니에요 ㅠㅠ.
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