어제 '여왕의 심복님'께서 이틀전에 출시된 '딥리서치'의 파괴력에 대해 얘기해주셨고, AI 매니아들 사이에서는 화제여서 저도 큰 맘 먹고 결제해서 써봤습니다. 30만원/달, 월 100회 제한이라는 어마어마한 가격이긴 하지만 꽤나 충격적인 성능이어서 한번 소개 해보려고 합니다.

회원분들께서 공통적으로 관심을 가질 만한 주제가 뭔가 생각해보다가 부동산이 생각 났고 (정치 물어보기에는 민감하고, 정치글은 아직 쓸 수가 없어서....) 한번 작성 해봤습니다. 서울로 한 이유는 전국으로 하면 너무 내용이 길어지고 아무래도 서울 부동산이 핫하기에....

딥러서치를 이용해 워드 7페이지 분량의 보고서를 작성하라 했고  작성 시간은 8분 걸렸습니다. 이것을 다시 o1프로를 이용해 3페이지 언저리로 약간 덜 딱딱하게 요약하라 했습니다.

사실 부동산에 대해 관심 있던 분들한테는 그냥 '다 아는 얘기 + 뻔한 예측'이라고 할 수는 있겠지만 그래도 좀만 잘 활용하면 보고서 쓰는 직군에서는 신입이 필요 할까? 라는 생각도 듭니다. 링크도 다 달아 주기 때문에 사실 확인도 가능하고, 정보를 모아주는 효과도 있어서 잘 활용하면 굉장히 유용합니다. 다른 주제로 지인들한테 보고서 몇 개 줘봤을 때에도 상당히 놀랍다는 반응이 많았습니다. 아직도 많은 분들은 '세종대왕이 아이패드 던진 사건'에 대해 얘기하던 수준으로 알고 있는 분들도 꽤 있거든요.

7페이지 원 보고서 전문은 하기 링크로 공유 했습니다. 요약버전에서는 링크가 삭제 했지만 오리지널 보고서에는 문장별로 링크가 달려있어서 확인이 필요하면 할 수 있게 되어 있고, 더 자세한 논의가 되어 있습니다.

https://chatgpt.com/share/67a31ef2-33cc-8000-8b31-6c9c97899358

1. 지난 2년간 서울 부동산 시장의 변화

1) 가파른 상승 후 조정기 진입
- 2021년까지 서울 집값은 저금리·유동성 확대 영향으로 가파른 상승세를 탔습니다. 일부 지역은 연간 10% 이상 뛰면서 “너무 빠른 오름세”라는 우려도 나왔습니다.
- 2022년~2023년에는 글로벌 금리 인상, 대출 규제 등이 맞물려 서울을 포함한 전국 주택가격이 하락 전환했습니다. 집값이 상당 부분 조정되면서, 전반적으로 “거품이 꺼지는 단계 아니냐”는 진단이 나올 만큼 낙폭이 컸습니다.

2) 거래량 급감과 그 후의 회복
- 금리 인상기에 “거래절벽” 현상이 심화되었습니다. 월 거래 건수가 과거 대비 절반 이하로 떨어진 시기도 있었고, 매물이 나와도 살 사람이 없어 호가만 공중에 떠 있다는 말까지 나왔습니다.
- 2023년 하반기부터 정부의 규제 완화(특례보금자리론, LTV 상향 등)와 금리 인상 속도 둔화로 인해 매수심리가 서서히 풀렸습니다. 2024년 들어서는 일부 인기 지역에서 시세가 반등하면서 거래량도 눈에 띄게 늘었습니다.

3) 공급 부족은 여전, 하지만 단기 입주물량은 증가
- 서울 주택보급률이 여전히 전국 평균보다 낮은 수준이라, 구조적 공급 부족 문제는 쉽게 해소되지 않고 있습니다.
- 다만 2024~2025년에는 재개발·재건축 사업의 준공 물량이 늘어나면서 당분간 전세시장 안정에 기여할 전망입니다.
- 그러나 2022~2023년 인허가와 착공 실적이 줄었던 영향으로 2026년 이후에는 다시 “공급 절벽”이 올 수 있다는 우려가 제기됩니다.

4) 상업용 부동산: 오피스의 강세
- 서울 오피스 시장은 최근 2년간 주택시장과 다른 양상을 보였습니다. 대기업·IT기업 등이 꾸준히 사무실을 확장하려는 수요가 많고, 신규 공급은 제한적이라 임대료가 상승하고 공실률이 2~3%로 매우 낮게 유지되었습니다.
- 금리 영향으로 상업용 매매거래는 한때 주춤했으나, 2024년 들어 금리 동결 기조와 함께 대형 빌딩 거래가 다시 활발해지는 모습입니다.


2. 정책 변화와 거시경제 여건
1) “규제 일변도”에서 “완화”로, 그리고 다시 “관리”
- 2021년까지 정부(당시 문재인 정부)는 집값 급등 억제를 위해 대출 한도 축소, 다주택자 세제 중과 등 강도 높은 규제를 쏟아냈습니다.
- 2022년 윤석열 정부 출범 이후 규제 해소와 거래 활성화에 주안점을 두며 LTV 완화, 특례보금자리론 출시, 조정대상지역 해제 등을 잇달아 발표했습니다.
- 2024년 들어 서울 집값이 반등하자, 정부는 “집값이 과도하게 오르면 추가 규제도 검토하겠다”고 언급하며 시장과열을 경계하는 모습입니다.

2) 금리 안정 및 경제성장률
- 한국은행은 2023년 말~2024년 초 금리인상을 중단하고 동결 상태를 유지했습니다. 2025년경에는 추가로 소폭 인하될 것이라는 예측도 많습니다.
- 금리가 내려가면 주택구매자의 대출 이자부담이 완화되어 부동산 시장에는 유리하게 작용합니다. 다만 경기 성장률이 1~2%대에 머무를 것으로 예상되어 ‘폭발적’ 수요 증가로 연결될 가능성은 낮다는 의견도 있습니다.

3) 공급 정책의 이행 여부
- 윤석열 정부는 5년간 전국 270만 호(서울 50만 호 이상) 공급 계획을 발표했지만, 인허가 실적 부진으로 당초 목표에 미치지 못할 것이란 우려가 큽니다.
- 재건축초과이익환수제 완화, 안전진단 기준 완화 등 정비사업 활성화 조치가 나왔으나, 실제 사업이 본격화되기까지는 시간이 소요됩니다.
결국 중장기 공급의 성패가 향후 수년간 시장 안정 여부를 좌우할 주요 변수로 꼽힙니다.


3. 향후 2년(2025~2026년) 전망과 시사점
1) 주택시장: 완만한 회복 가능성
- “급등도, 급락도 피곤하다”는 시장 인식이 자리 잡으면서, 앞으로 2년은 거래와 가격 모두 과도한 변동 없이 완만한 상승 또는 보합 흐름이 이어질 전망입니다.
- 특히 서울은 인프라·교육·직장 등 우수한 환경으로 인해 수요가 견고해, 금리 하향과 맞물려 가격 상승 여력을 어느 정도 보유하고 있습니다.
다만 2022~2023년 고점 매수자들이 아직 손실 구간에 있어, 과거처럼 투기적 심리가 전면적으로 부활하기는 쉽지 않을 것으로 보입니다. 실수요 중심 시장이 예상됩니다.

2) 상업용 부동산: 오피스 공실 낮고, 투자심리 개선
- 서울 핵심 업무지구의 신규 공급이 제한된 반면, 대기업·IT·금융사 등의 입주 수요가 꾸준하기 때문에 오피스 임대료와 투자수익률이 견조하게 유지될 것으로 예상됩니다.
- 금리 완화 기조가 본격화되면 국내외 투자자들이 다시 대규모 자금을 투입할 가능성이 있으며, 2024년부터 본격화된 거래 증가세가 2025~2026년에도 이어질 수 있습니다.

3) 정책 리스크와 변수 관리
- 정부는 “필요 시 규제 재도입”을 시사하고 있어, 만약 특정 지역이 지나치게 과열되면 대출 규제나 보유세 강화 카드를 꺼낼 수 있습니다.
반대로 시장이 또 얼어붙으면 세제 혜택·대출 한도 확대 등 완화책을 재가동할 가능성도 있습니다. 즉, 정부정책이 양방향으로 시장 개입을 하면서 극단적 급등락을 억제하려 한다는 점이 향후 변동성을 줄일 요인입니다.


4. 결론 및 제언
시장 흐름: 지난 2년간 서울 부동산 시장은 급등 후 조정을 거쳤고, 2024년 이후부터는 바닥 인식에 따른 회복세가 나타나고 있습니다. 앞으로 2년간은 금리 인하와 정책 완화 기조 등이 맞물려 완만한 상승 혹은 안정적 흐름이 이어질 가능성이 높습니다.

공급 확대가 핵심: 서울은 구조적으로 주택공급이 부족한 상황이라, 재개발·재건축 등 정비사업의 성공 여부가 장기적 시장안정의 관건이 될 것입니다. 지금 당장은 입주물량 증가로 전세시장이 숨통을 틔우겠지만, 인허가 부진 문제를 해결하지 않으면 다시 공급 부족이 심각해질 수 있습니다.

투기·투자 분별: 대출 규제와 세제 정책은 앞으로도 “실수요자 우대, 투기수요 억제” 방향으로 운영될 가능성이 큽니다. 시장 참여자는 자신의 자금상환 능력을 점검하고, 장기적인 주거 안정을 목표로 접근하는 것이 바람직합니다.
상업용 부동산 주목: 서울 오피스 시장은 공실률이 매우 낮아 안정적인 투자처로 부각됩니다. 다만 향후 경기 둔화에 따른 임차수요 변화, 기업 구조조정 가능성 등도 점검하며 신중한 투자가 필요합니다.

결국, 서울 부동산 시장은 앞으로 2년간 “거품이 상당 부분 제거된 상태에서 서서히 가격을 되찾는 국면”에 접어들 것으로 예상됩니다. 급등과 급락을 모두 경험한 시장·정부·개인 수요자 모두 한층 신중해진 상황이므로, 단기적 투기보다는 안정적이고 장기적인 관점에서 시장에 접근하는 편이 현명할 것입니다. 공급 확대, 거시경제 안정, 그리고 실수요 보호 중심의 정책 운영이 조화를 이룬다면, 서울 부동산 시장은 보다 건전한 성장 궤도를 이어갈 것으로 전망됩니다.