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25/03/27 14:08
맨 윗 표로 보면 상업용 부동산을 추가해서 봐도 드라마틱하게 바뀌진 않는 거 보면 딱히 그것도 아닌 것 같습니다. 어차피 대다수는 주거용 부동산이 차지하니까요. 그리고 부동산에 쏠린다고 할 때 기준은 아파트 값이지 상가 등은 아니기도 하죠.
25/03/27 14:12
한국 주택 시총의 68%가 수도권에 쏠려있다고 하더라고요. 그런 면에선 확실히 수도권만 따로 발라내서 볼 수 있으면 좋을 것 같긴 합니다. 다만 딴 나라도 대도시권은 비싸단 걸 생각하면 비교 결과는 어떨런지.
25/03/27 14:13
전체 인구의 51%가 수도권에 쏠려 있으니 시총의 68%가 수도권이라 치면...
물론 문제가 있지만 엄청 튀는 결과일까 싶긴 합니다.
25/03/28 10:53
뉴욕, 유럽, 심지어는 일본조차도 초상위 하이엔드 주택은 매매가 수천억대에 거래되는데
우리나라는 반포, 압구정 대장급 펜트하우스 100-200억 수준으로 저렴하게 거래되죠 어떻게 보면 강남의 집값이 꾸준히 오르는게 당연한데(강도 높은 규제 정책으로 비슷한 경제규모의 선진국 수도에 비해 저평가 되어 있으니) 약간의 시세 상승에도 여론의 눈치를 보며 토허제 등 극단적인 규제 정책을 내 놓는게 맞나 싶네요 지금 당장은 눌러 놓을 수 있겠지만 결국은 눌린 스프링 효과, 풍선효과를 겪을게 뻔하니 말이죠
25/03/27 14:10
우리나라의 문제는 gdp 대비 부동산 부채가 아니고 개인이 기업처럼 갭투자와 레버리지(전세)에 노출되어 있는겁니다
시장이 무너지면 와르르 무너지는 취약점이 있는거죠 그게 일전엔 빌라 다세대 전세사기라 불리는 갭의 이전 효과였고 아파트가 무너진다면 대다수가 피해자가 되는것이구요
25/03/27 14:19
확실히 개개인의 높은 레버리지 노출도로 시장 변동성에 취약하다는 건 생각해볼만한 주제긴 한 것 같습니다. 그런 측면에선 급등락 조절이 가계부실 막는데 중요한 과제인 것 같고요.
다만 절대치가 높아서 버블이라 터진다 이런 것과는 거리가 있지 않나 싶습니다.
25/03/27 14:21
아무래도 레버리지 비율이 높다보니 금리 변동에 취약한 문제도 있을거라 봅니다. 당장 2023년만 해도 고금리가 유지되다보니 수요공급이고 뭐고 고점 대비 많이 빠졌었죠.
25/03/27 14:23
글에는 넣지 않았지만 서구권 부동산 임대 기업이나 리츠는 자금을 보통 장기로 조달하더라고요. 금리 변동 위험을 헷지해서 더 안정적인 것 같습니다.
그런 측면에서 한국도 고정금리 상품이 많아지는 게 좋을 것 같은데, 이게 또 초장기 고정금리 채권 수요가 없어서 쉽지 않다고 하긴 하더라고요.
25/03/27 14:30
어쨌든 부동산에 묶여있는 자금이 많다보니, 한은도 금리 결정시 부동산 측면을 상당부분 고려할 수 밖에 없는 상황입니다.
다른 나라와의 비교도 의미가 없지는 않겠지만, 우리나라의 독자적인 특성을 고려할 때 부동산에 묶여있는 자금이 경제 전반에 큰 영향을 줄 정도로 많다고 보는 것은 전혀 무리가 없단 생각입니다.
25/03/28 11:01
와르르 무너졌던 다른 나라들 대비 우리나라는 훨씬 강도 높은 대출 규제 정책을 장기간 시행해왔기 때문에
주요 지역 아파트의 경우 급격한 시세하락의 가능성은 희박하다고 봅니다 (심지어 15억 이상의 아파트의 담보대출을 한푼도 안해주던 규제가 풀린것도 몇년 안되었고요. 서울 주요지역의 아파트들은 시세가 대부분 15억 이상임에도..) 비주요 지역 아파트는 오른게 별로 없으니 와르르 무너질 가능성은 더 없죠. (지방은 중장기적으로 천천히 우하향할 가능성이 크다고 생각하지만 와르르 라는 표현과는 다른 움직임일테니)
25/03/28 11:44
Dsr이 꽤 오래 자리 잡았다 하더라도 과거 갭투자 혹은 전세 이동에 따른 케스케이딩 물량이 상당합니다
전세를 빼고 논할수 없는게 레버리지라서 이건 하락장에서는 큰 문제가 될 건 분명합니다
25/03/27 14:12
(수정됨) 가계 자산 부동산 비중 통계를 보면 될 것 같은데, 몇몇 기사에서 비교한 자료를 보면 다른 나라에 비해 높은 수치를 보입니다. 몇몇 기사는 80%에 육박한다는 내용이 있습니다.
부동산 가격이 상승한다는 전제하에서 비중이 높은 상황인데, 지금부터는 부동산 가격을 받쳐줄 세대가 없어서 문제될 소지가 크다고 봅니다.
25/03/27 14:13
자산이 부동산에 몰려있다는 이야기는 오래전부터 내려온 이야기고, 주식쪽으로 상당한 자산이 흘러들어간 게 20년 쯤 된 것 같습니다.
25/03/27 14:16
가계부채야 전세라는 세계에서 특이한 제도 덕분이겠죠. 전세를 내려면 보통 전세대출을 하니까 당연히 부채가 높게 나오죠.
다른 나라는 전세가 없습니다. 세계 어딘가에 있을진 모르겠는데 우리가 보통 이름 잘 아는 메이저한 국가들은 없어요.
25/03/27 14:18
전세대출이 가계 대출로 잡혀있어서 실질 상황보다 가계 부채가 더 심각해보이는 점도 있죠. 전세 등의 대체제의 존재로 선진국들 중에도 한국은 주거비 비중도 낮은 편이고... 무조건 부동산 나빠라는 것도 그냥 가스라이팅이라 봅니다. 보통 증권가 전문가들이 PIR 찾으면서 자본 시장에 돈이 와야 된다 주장하던데... 왜 PIR 기준이 집은 강남이 기준 소득은 일반 직장인 소득을 기준으로 하는지...
25/03/27 14:38
사채인 주택보증금이 가계부채에 안잡히고, 한국이 보증금이라는 사채 규모가 이례적으로 큰 사례인걸 생각하면 가계부채가 실제 심각할 가능성이 더 크지 않을까 합니다.....
25/03/27 14:42
작년통계인데 지금 바로 찾아보기는 좀 힘들구요
기준은 좀 다르지만 가계과 국가전체 실물자산의 부동산 비중이 일본 미국등과 꽤 큰 격차가 나던걸로 기억나거든요
25/03/27 14:43
우리나라는 DSR 규제가 빡세서 위험한 가계부채는 생각보다 적을 거라 봅니다.
외국에는 집값의 100%를 대출해주는 나라도 꽤 있다고 들었습니다. 뭐 대신 전세라는게 있긴 하지만...
25/03/27 14:50
저도 전반적으로는 본문이랑 비슷한 생각인데, 우리나라 부동산에서 가장 기형적인건 가격하락/디폴트의 모든 리스크를 단 1인이 몰빵해서 지게 하는 전세제도라고 봅니다.
가격이 하락할 경우에 일반적으로 개인이 감당할수 있는것보다 너무 큰 리스크를 감당하게 되다 보니 국가적으로 큰 손실이 생기고, 변동에 민감하게 되고.... 이게 모든 스노우볼의 출발점이라고 생각해요.
25/03/27 15:00
국가 전체의 부채비율로 봤을 때 우리나라는 가계(개인)의 부채가 기업과 국가에 비해 높은 편이지요.
경제가 돌아가는 데 있어서 소비를 담당하는 것은 가계일텐데, 부채비율이 높으면 부채와 이자 상황에 들어가는 비중이 높아지고, 그러다보면 소비가 줄어 전반적인 경제순환에 악영향을 주고 있다고 생각합니다. 잘 언급은 안되는 부분인데, 개인이 투자를 위해 대출을 받아 주택을 구입하는 부분은 DSR 규제 등을 통해 어느 정도 제어하고 있지만, 자영업자들이 주택을 담보로 사업자금을 빌린 부분은 DSR 규제도 약하기 때문에, 이 부분이 뇌관이 될 수도 있다는 얘기도 있더라고요.
25/03/27 15:13
전세제도라는게 리스크관리가 전혀 안되는 기형적인 구조라서 문제가 크게 일어난거지 이걸 gdp대비 부동산 자산의 비율이나 이런걸로 측정할 수는 없을겁니다.
전세자금대출의 구조를 생각해보면 집값의 거의 대부분이 대출금이거든요
25/03/27 15:49
(수정됨) 갭투자할때 전세가 들어가 있는 집에 부동산담보대출을 또 받을 수 있는 경우는 별로 없고
있어도 한도가 낮죠. 그리고 1금융권 전세자금대출한도가 5억이다보니 집값이 올라가면 올라갈수록 세입자들도 전세금에 자기 돈이 꽤 들어가야 하고 담보대출이 얼마 안나오니 갭투자라도 자기자본이 상당히 있어야죠. 그렇게 대출로 다 처리하긴 힘들어요. 오히려 집값의 거의 대부분을 대출로 할 수 있는건 해외 국가들이 더 쉬울거에요.
25/03/27 16:12
애초에 전세 자체가 세입자한테 집주인이 돈을 빌리는 사금융인데 그 돈을 빌려주는 세입자도 돈을 빌려서 집주인한테 주고있다는게 문제라는거죠
25/03/27 17:35
사실 생각해보면 그런 짓을 할빠에야 그냥 집주인이 대출 받고 월세내면 해결될 문제죠
그냥 한국이 사실상 관치금융에 주택 대출을 자기 마음대로 정부에서 줄였다 풀었다 하니 전세가 더 힘을 받을 수 밖에 없죠
25/03/27 17:41
논점이 좀 다른데요
전세자금대출은 생각보다 시작한지 얼마 안된 제도입니다. 이 제도의 문제점이 서민들이 전세를 얻기 쉬워진다는 장점과 함께 전세의 수요가 급속도로 늘었다는겁니다. 그 결과 전세대란 같은 사태가 심심치 않게 발생하고 전세 가격이 집값의 8~90프로를 넘는 비정상적인 사태가 발생하는데 밑받침이 됩니다. 그리고 집주인들은 전세를 주고 유동현금을 늘릴 수 있는데 그걸 묶어두고 얼마 안되는 월세를 받을 이유가 없었죠 전세계적으로 우리나라의 집값 대비 월세 가격이 엄청 낮은편이거든요
25/03/27 22:46
첫줄은 전세 대출에 관한 이야기입니다. 결국 생각해보면 세입자가 아파트를 후순위 담보로 빌려서 소유주에게 건내주고 거주권을 소유주에게 대여받는 형태인데 결국 이건 주택을 담보로 주인이 대출하는 것과 본질적으로 차이가 없다는 겁니다.
결국 전세 대출이란게 소위 주담대보다 서민정책이라는 미명하에 더 쉽게 더 잘나오고 반대로 주담대는 두번째 집부터 온갖 규제에 심심하면 대출 한도가 널뛰기 하고 세금은 세금대로 내는 상황입니다. 결국 일반적인 집 구매할려는 사람들도 전세 끼고 집을 사는 것을 더 선호할 수 밖에 없는 상황이 되고 있는 거죠.
25/03/28 07:52
맞습니다. 주담대가 너무 쉽게 나오고 그덕분에 전세가격은 오르고 레버리지 투자를 하고싶은 집주인이 더 쉽게 현금자산확보가 가능해집니다.
집을 담보로 은행에서 돈을 빌려서 다음 집을 사고 그 집을 담보로 은행에서 또 돈을 빌리는건 어렵겠죠 하지만 전세라면 가능함니다.
25/03/27 15:52
1. ChatGPT에 물어보니 다음과 같이 답변하네요.
"한국의 주거용 부동산 자산 가치는 국내총생산(GDP) 대비 약 3.1배로 추정됩니다. 이는 다른 선진국들과 비교했을 때 상대적으로 높은 수준입니다. 예를 들어, 일본, 독일, 프랑스, 영국의 토지자산 대비 GDP 배율은 각각 2.2배, 1.5배, 2.9배, 2.5배로 나타났습니다. 이러한 비교를 통해 한국의 주거용 부동산 자산 비율이 다른 OECD 선진국들에 비해 상대적으로 높다는 것을 알 수 있습니다." 2. 주거용만이 아닌 부동산을 물어보니, "한국의 부동산 자산 가치는 국내총생산(GDP) 대비 약 5.54배로, 이는 경제협력개발기구(OECD) 15개국 평균인 3.75배를 크게 상회합니다. 이러한 수치는 한국의 부동산 자산 규모가 경제 규모에 비해 상대적으로 높다는 것을 시사합니다. 또한, 한국 가계의 총자산 중 부동산 자산 비중은 51.3%로, 미국(43.8%), 영국(37.4%), 네덜란드(45.5%) 등 다른 선진국에 비해 높습니다. 이는 한국 가계 자산이 부동산에 집중되어 있음을 보여줍니다. 이러한 부동산 자산 비중은 한국 경제의 특징을 반영하며, 다른 선진국들과 비교했을 때 상대적으로 높은 수준입니다." 라고 하네요. 한국 가계의 총자산 중 부동산 비율이 75%를 넘는 기사도 꽤 본 거 같은데 이쪽도 통계내기 나름인가 봅니다.
25/03/27 15:53
보통 가계 대출 통계에 전세가 안잡히는데, 그걸 잡으면 통계가 많이 달라질 거 같습니다.
전세로 임대주는 개인 임대인의 전세금을 대출금으로 잡으면 부채비율이 꽤 올라가지 않을까요?
25/03/27 16:05
https://www.nocutnews.co.kr/news/6158394?utm_source=chatgpt.com
전세를 제외하면 2021년 기준으로 GDP 대비 가계부채 비율은 105.8%로 OECD 31개국 중 4위였으나, 전세보증금을 포함하면 156.8%로 상승하여 OECD 국가 중 1위가 된다고 하네요. 2021년 자료지만 지금도 크게 다르지는 않을 것이라고 생각되네요.
25/03/27 16:36
1) [개인간]의 금전거래관계를 [대출]에 포함시키는 것은 대출의 사전적 의미나 가계부채 통계를 작성하는 취지와 거리가 있을 뿐만 아니라
2) 전세대출을 가계대출에 포함시키고 있는 마당에 또다시 전세금을 가계대출에 포함시키면 이중계산이 되어 통계의 왜곡이 발생하게 될 것 같네요.
25/03/27 16:53
말씀대로 전세가 개인간의 금전거래인데, 엄연히 부동산을 담보로 하고 있고 돌려줘야 하는 의무가 있다는 점에서 애매하지 않나 생각합니다. 그리고 확정된 것인지 확실하지 않지만, 앞으로 전세를 받은 임대인에게 전세금액에 해당하는 이자소득이 발생한 것으로 간주해서 세금을 걷는다고 하더군요.
그리고 전세대출은 임차인이 변제의무를 지는 대출이고, 전세는 임대인이 변제의무를 지는 대출이라서 이것을 이중계산으로 봐야하는지도 좀 애매하지 않나 싶네요. 아마도 어지간한 선진국 중에 전세가 있는 나라가 한국밖에 없어서 다른 나라의 예시를 찾기도 어렵지 않을까 생각됩니다.
25/03/27 17:22
- 개인간 금전거래에도 부동산 담보(=저당권 설정)가 흔한 일이죠. 그리고 개인간에도 돈을 빌렸으면 당연히 돌려줘야 하는 것은 너무나 당연.
- 대학가 원룸의 월세계약에도 천만원이 넘는 거액의 보증금이 오가는데 월세와 전세를 차별대우할 근거가 부족하죠. 전세금 이자에 세금을 걷는 것은 임대소득에 세금을 걷는 것과 같은 취지(전세금의 이자로 임대료를 퉁치는 것으로 봄)로 월세와 차별대우할 근거를 박약하게 하는 사건임. - 전전세(세입자가 빌린 주택을 다시 제3자에게 세놓는 것)를 하면 가계부채가 세 배로 증가하게 되겠네요. 은행대출은 1회인데 그 돈이 다른 사람에게 이동할 때마다 부채의 총량이 증가하는 것은 이치에 맞지 않는 것 같습니다.
25/03/27 18:48
그러니까요. 임차인인 전세대출을 받았으면 당연히 돌려줘야 하는 거고, 임대인이 전세금을 받았으면 당연히 돌려줘야 하니 각자 부채를 지고 있는 거 아닌가 하는 겁니다. 주체가 둘인고 각자 상환의무를 지고 있는데 가계부채 통계를 작성할 때는 한번만 포함한다는 것이 맞는지 잘 모르겠군요.
실제로 천만원의 보증금은 전혀 큰 액수가 아닙니다. 왜냐하면 월세를 하나도 안내는 최악의 상황 + 각종 사고를 커버할 수 있을 정도의 보증금이 필요하기 때문이죠. 그것이 전세와 월세를 차별대우할 근거가 되거나 되지 않는 것은 아니고, 이를 언급했던 것은 임대인과 임차인간의 '개인적인' 금전거래를 국가에서 '공식적인' 임대소득으로 간주하기 시작했다는 점을 알리고 싶었던 것입니다. 단순히 개인간의 금전거래이니 가계대출에 포함되지 않는다고 보기에는 너무나도 제도권 안으로 들어온 것이 전세제도입니다. 원래 자본주의 사회에서 통화량이 그런식으로 증가하는 거 아닌가요? 은행이 가지고 있지도 않은 액수를 대출하는 것이 이치에 맞지 않는다는 주장이 없는 것처럼, 대출을 다시 대출하는 것은 부채의 증가가 아니라는 주장은 잘 모르겠습니다.
25/03/27 16:02
세번째 그래프가 눈에 띄는데요, 한국이 생각보다 공공임대의 비중이 낮은 나라가 아님을 알 수 있습니다. (가끔 부동산 전문가라고 나오는 사람들 중에서 해결책을 물어보면 낮은 공공임대 비율을 높여야한다고 주장하는 사람들이 있는데 전혀 사실과 맞지 않을 뿐더러 현재 상황에서 그럴 수 있는 여건도 아닙니다.)
하지만 확연히 적은 비율이 바로 기업임대인데요, 이는 그동안 한국 임대시장이 전세제도를 기반으로 하다보니 월세가 비슷한 경제규모의 국가들에 비해서 현저히 낮았기 때문입니다. 기업이 임대를 돌릴 정도가 되려면 월세가 어느 정도는 되어야 하는데 사람들이 그 월세 내느니 전세산다는 선택을 할 수가 있어서 시장이 형성될 수 없었으니까요. 그런데 관심있는 분들은 이미 들으셨겠지만 미국의 하인스를 비롯한 임대기업들이 한국에 진출하고 있다고 합니다. 이는 그들이 보기에도 한국의 전세시장이 무너지고 있고, 비싸도 깔끔한 기업형 월세 시장이 성장할 것으로 예상하기 때문이겠지요. 다시 말하면, 이제 한국도 선진국처럼 서민들 청년들이 월 수입의 반이상을 월세로 내야하는 국가가 될 수도 있다는 겁니다. 이미 서울 핵심지는 그렇게 진행되고 있는 것으로 보입니다. 그래서 아마도 앞으로는 한국이 거주비가 저렴한 국가라는 아니게 될 가능성이 높다고 생각합니다.
25/03/27 16:22
그런데 현재 서울경기 월세 수익률이 대략 1.5-2퍼 정돈데 비교적 안전자산으로 여겨지는 세계도시들이 보통 4-5퍼 정도 먹어준다는 걸 감안하면 뭘 보고 진출하려는 건지 모르겠습니다. 분모인 집값이 반이 된다는건지 혹은 분자인 월세가 두배인지 아니면 대충 중간에 자리잡은 전세가 사라지면서 월세가 1.5배가 되고 집값은 75% 이정도를 보는건지...
25/03/27 16:38
제 생각에는 말씀하신 것 중에 후자가 가능성이 있지 않나 생각합니다. 그리고 저의 개인적인 생각인데, 아마도 외국 임대 기업들이 진출하는 지역은 서울 핵심지일 거고, 거대 자본으로 깔끔하게 관리하는 임대를 원하는 고소득 젊은 계층을 노리는 것이 아닌가 하는 생각이 들더군요. 요즘 결혼해서 아이 낳지 않는 비율이 높아지니 자가보다 깔끔한 임대를 원하는 수요도 늘 것이라고 예상하는 거 아닌가 싶기도 하고요. (이 부분은 과연 그럴까 싶습니다만...)
그런데 그렇게 되면 월세도 양극화 현상이 일어나지 않을까 생각합니다. 도심지의 깔끔하고 시설좋고 커뮤 좋은 비싼 월세내는 아파트형 오피스텔과, 지저분하고 저렴한 변두리 빌라의 두 시장으로 양분되는거 아닐까 하는 거죠. 외국과 달리 한국은 오히려 도심이 더 깨끗하고 안전해서 그런 양극화시장을 만들기 편하기도 할 겁니다.
25/03/27 16:45
아파트만 보면 월세가 1~2% 수준이 맞는데, 이건 아파트가 전세가와 매매가 간의 갭이 엄청나게 크기 때문에 발생하는 일종의 착시입니다. 전세가 = 실거주의 내재적 가치이고 갭 = 가격이 오를거라는 심리니까요. 실제로 전세와 매매가가 큰 차이가 안나는 오피스텔이나 빌라로만 한정지으면 약 4% 수준이긴 해요. 그리고 4%면 기업이 진출할 만 하죠.
25/03/27 16:34
(수정됨) 한국의 부동산은 똘똘한 한채 강요와 그것을 얻기위한 무주택 강요때문에 그 중간단계인 투룸 쓰리룸급의 빌라 다주택이 일부 재개발 가능성 있는곳들 빼면 매매가 씨가 말랐다는 점과 공공임대도 많긴 하지만 사실상 자율경쟁에 가까운 수준인 원룸급을 많이지어 막상 저 중간단계의 문제점을 공공임대가 제대로 해결하지 못한다는점, 그리고 저 중간단계를 매매로 들어가는순간 유주택자가 되어 똘똘한 한채 분양을 통한 입주 목적이 실패하기 때문에 공공임대 경쟁률이 외국도 그렇지만 우리나라도 굉장히 높다는점. 그러다보니 저 중간단계에서는 사실상 임대가 강요당하는데 원룸에서 급격히 늘어나는 월세를 감당하기보단 전세를 택함으로 나타나는 전세사기 같은 점이 한국 부동산의 문제라서 그냥 투룸급을 공공임대로 적당히 하되 새로 짓기보다는 저렇게 매매가 씨가 마른곳들을 매입해서 매입임대 형식을 늘리고 입주기한을 청년같은걸로 제한하지말고 국민임대처럼 20년수준으로 늘려서 공공임대가 원룸에서 똘똘한 한채 아파트로 가기 전 사다리를 해주는 방향으로 가는게 그나마 낫다고 봅니다.
25/03/27 16:45
매입을 하려면 막대한 재원이 필요해서 쉽지 않을 겁니다. 말씀하신 대부분에 동의하는데요, 중간단계인 빌라 다주택을 구입할 만한 주거로 바꾸는 것이 사실 가장 바람직한 방향이죠. 그러기 위해서는 어차피 현실적으로 효용을 다해가는 청약제도부터 없애야합니다. 현금 수억, 수십억 들고 전세 살면서 아이들 키우고 청약을 기다리는 사람들을 양산하는 청약제도가 부동산 시장을 왜곡시키는 한 요소이죠.
한국의 많은 제도가 그렇듯이, 부동산 제도가 장기적인 제계를 확립하기 보다는 무슨 일이 일어나면 국민들의 감정을 달래는, 땜빵으로 때우는 식으로 발전되어서 시간이 지날수록 고치기 힘들어집니다. 솔직히 이제 제대로 고치기에는 너무 늦은거 아닌가 싶네요.
25/03/27 16:51
매입은 저도 오바같긴 했습니다. 이걸 적극적으로 하자는것보단 공공임대 새로 짓는 비용이랑 비교해서의 이야기긴 하죠. 또 말은 저렇게 썼지만 말씀대로 청약제도가 근원은 맞습니다. 없애거나 1주택까지는 그냥 감점없이 하도록 완화를 해서 임대에 기대지 않고도 매매위주로 사다리를 타는걸 유도해야된다고 보고요.
25/03/27 19:25
부동산에 얼마나 자금이 쏠렸다는 걸 알려면 GDP 랑 비교하는 게 아니라 한나라의 자산의 총합에서 부동산이 얼마나 차지하고 있는지 알아야 하는게 아닌가 싶은데요.
일본이랑 비교한 기사가 있긴 하네요 - https://www.joongang.co.kr/article/23552766 본문 첫번째 도표만 봐도 한국은 한국전쟁으로 초토화 돼서 거의 바닥에서 시작한 부동산 가치가 근대화 이후 100년 이상 누적된 나라들(중국제외)하고 비교가 되는 걸 보면 경제가 발전하면서 다른 나라대비 부동산 가치가 훨씬 더 많이 올랐다는 걸 느낍니다.
25/03/27 20:12
근데 진짜 비교되는 나라들만 봐도 한국은 식민지+625로 기존 체제와 계급 시스템등이 다 무너진 상황에서 다시 시작한건데 언급되는 나라들은 미국, 영국, 일본, 독일, 프랑스 등등.. 패권국이었거나 패권국인 나라들인데 그만큼 한국이 최근 몇십년간 부동산에 집중된거란 이야기 아닐까요? 더구나 중간에 IMF까지 터졌던거 생각해보면 생각보다 훨씬 짧았을거라 보는데..
25/03/27 23:11
제가 봤을 때는 소위 oecd 선진국도 한국과 비슷한 수준의 주거 비용이나 부동산 자산 비율을 가진 국가는 그냥 다 같이 문제...
결국 경제는 가라앉고 나름 좋은 일자리가 있는 도시로 몰리는 근로자들의 생활은 팍팍해지고 일부만 부자가 되는...
25/03/27 23:56
근데 다른 거 보기 전에, 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비율은 한국이 압도적으로 높잖아요
기사 찾아보니 한국은 78.6% '미국 28.5% 일본(37.0%) 영국(46.2%) 호주(61.2%) 등도 한국을 크게 밑돈다.' 이렇게 갭이 크니까요. 결국 한국은 월세 안 내고 다 집을 사든지 전세를 끼든지 하려는 성향이 큰거고, 그게 결국 부동산 몰빵 아닐까요? https://www.google.com/amp/s/www.hankyung.com/amp/2024041782271
25/03/28 08:54
이게 맞는 얘기입니다.
GDP의 몇 배 이런 거 말고 결국 가계 전체 자산 중 부동산의 비중이 얼마냐 하는가가 핵심입니다. 아니 그냥 주변만 봐도 자기 집값은 수입억인데 금융자산은 얼마 없는 분들이 대부분입니다. 상속 통계만 봐도 다 나오는 얘기입니다. 즉 대부분의 자산이 부동산에 몰빵돼 있으니 가처분 소득은 얼마 안 되고 내수가 제대로 돌아가지 않는 게 핵심이죠.
25/03/28 02:54
통계 문제를 제외하고 다른 방향을 보면,
같은 통계 수치라도 한국같은 도시국가와 미국이나 캐나다같은 나라와는 단순비교가 불가능합니다. 뉴욕같은 특이케이스를 제외하고, 다운타운과 거주지역이 분리된 도시와 대도시에 모든게 몰려있는 한국과는 단순비교가 어렵습니다. 같은 영끌이라도 고를 수 있는 선택지가 달라요. 자동차 문화권과는 생활문명이 다르다고 봐야할 정돕니다.
25/03/28 08:40
작성자의 분석은 상당히 흥미롭고 일리가 있습니다. 특히 부동산 관련 부채가 가계부채로 잡히느냐, 기업부채로 잡히느냐의 구조적 차이는 국가 간 가계부채 비율을 단순 비교할 때 반드시 고려해야 할 중요한 지점입니다. 이 부분은 한국의 가계부채 문제가 실제보다 더 심각하게 보이는 착시 효과를 일으킬 수 있다는 점에서 설득력이 있습니다. GDP 대비 전체 부동산 가치 비율 자체는 다른 주요국들과 비교했을 때 평균 수준이라는 데이터도 통념과는 다른 시각을 제공합니다.
하지만 몇 가지 추가적으로 고려해야 할 점들이 있습니다. 전세 제도의 특수성: 댓글에서도 지적되었듯이, 한국의 독특한 '전세' 제도는 일반적인 가계부채 통계에 완전히 잡히지 않으면서도 강력한 레버리지 수단으로 작용합니다. 전세보증금은 집주인에게는 무이자 부채와 같고, 전세자금 대출은 세입자의 가계부채입니다. 이 전세 시스템이 부동산 시장의 변동성을 키우고 가계의 위험 노출을 증가시키는 중요한 요인이라는 점을 간과할 수 없습니다. 개인에게 집중된 리스크: 설령 전체 부동산 관련 부채 규모가 비슷하더라도, 그 부채의 위험을 주로 개인이 직접 감당하는 구조(한국)와 기업/금융기관 등을 통해 분산되는 구조(외국 일부)는 시장 충격 발생 시 미치는 영향이 다를 수 있습니다. 한국의 구조는 금리 인상이나 경기 침체 시 가계 부문에 직접적이고 큰 타격을 줄 수 있어 더 취약할 수 있습니다. 자산 쏠림 문제: 부채 문제와 별개로, 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 매우 높은 것은 여전히 현실입니다. 이것이 주식 시장 부진 때문이든, 문화적 선호 때문이든, 결과적으로 가계의 자산 포트폴리오가 부동산 시장 변동성에 과도하게 노출되어 있다는 점은 부인하기 어렵습니다. 수도권 집중: 댓글에서 언급된 것처럼, 전국 평균 수치와 별개로 수도권, 특히 서울에 자산과 인구가 극도로 집중된 현상 역시 한국 부동산 시장의 특수성이자 문제점으로 고려해야 합니다. 결론적으로, 작성자의 주장처럼 'GDP 대비 부동산 총 가치'나 '가계부채 분류 방식'만을 보면 한국의 부동산 쏠림 현상이 통념보다 과장되었을 수 있다는 해석은 타당한 면이 있습니다. 하지만 전세 제도, 개인에게 집중된 리스크, 자산 포트폴리오 편중, 수도권 집중 등 한국 시장의 고유한 특성들을 함께 고려하면, 부동산 관련 리스크가 여전히 매우 크고 관리가 필요한 중요한 문제임은 분명해 보입니다. 즉, '쏠림'의 '정도'에 대한 평가는 다를 수 있지만, 그 '구조'가 가진 위험성은 여전히 주목해야 할 부분이라고 생각합니다. 제미니 2.5한테 본문 내용에 대한 의견을 물어보니 이렇게 대답하네요. 일단 제가 생각한 정도보다는 포괄적이고 자세하기에 인용해봅니다.
25/03/28 18:24
길게 생각해보지 않았지만 2가지 측면에서 가능성이 있다고 보니다.
1. 전세 자금 대출이 빠져있다는 점 - 관련 이야기는 윗댓글에도 있으니 지나가겠습니다. 2. 한국이 부동산 가격대비 월세가격이 저렴하고 투자의 핵심이 아니라는 점 유럽이나 미국 대도시들의 경우 오랜기간 집값 그 자체의 상승보다는 1) 기본적으로 거주시 월세계약이 기본 거주를 위한 계약인 경우가 많고 외국인 등 월세 거주를 해야만 하는 인력도 많다 2) 월세가 무시무시하게 비싸지만 3) 실제 집값은 무시무시할정도로는 비싸지 않기에 그동안 투자를 위해서 부동산을 구매하는 경우 월세 가격은 나라마다 다르겠지만 제가 기억하기로는 집값을 내고 월세만 내줘서 원금이 회수 가능한가? / 월세만 가지고 원금이 회수되는 기간이 얼마나 되는가? / 같은 기간동안의 은행금리는 얼마나 되는가가 더 우선이었습니다. 이런 부분이 한국하고 큰 차이라서 투자형태의 차이를 가져왔을 가능성이 있다고 생각됩니다.
25/03/28 19:38
솔직히 서울과 경기도 사는사람들에게 특별교부세를 걷어야한다고 봅니다
월세/전세 든 자가로 아파트를 살든 이번 경북 산불과 반응 대처?를 보고 드는 생각이네여
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