(출처:통계청)

일단 전국기준 소득은 이렇습니다.

왼쪽을 같은 출발 시점 기준으로 합쳐놓으면 오른쪽과 같은 형태가 됩니다.

분위별 차이는 장기적으로 거의 없습니다. 다만 최근에는 1,2분위에서 좀 있는데, 그 부분은 주제와 상관없으니 넘어갑니다.

전국 기준 소득과 서울 아파트 기준 가격 지수(츨처:KB부동산)를 같은 비율로 만들어 합치면 이렇습니다.

사람들이 일반적으로 생각하는 것과는 달리, 전국 주택이나 아파트가 아니라 서울의 아파트 기준으로도 전국 기준 소득과 큰 차이가 나지 않습니다. 

물론 이 지수는 실제 체감되는 변동과 단기적으로는 어느정도 괴리가 있습니다. 그러나 그건 변동성에 관한 문제일뿐 수년 단위로 가면 얘기가 달라집니다. 단기적으로 괴리가 많은 것 같은 일부 지역들이 어느 시점부터 쉬는 사이 덜 오른 곳들이 오르는 식으로 체감과 지수가 점점 수렴을 해갑니다. 그러면서 대부분의 지역들의 변동이 장기적으로는 이 지수와 거의 비슷한 형태를 만들어갑니다.

  

그리고 애초에 부동산 시장이라는 것이 사람들이 생각하는 것만큼 변동성이 그렇게 강하지는 않습니다.

서울이 다른 나라의 도시들에 비해 특별히 약하다고는 볼 수 없고, 다른 나라들도 그냥 고만고만합니다. 서울이 특이한게 아니라 서울이 오히려 정상인데, 한국은 부동산 시장이 수십년간 다른 나라들에 비해 상대적으로 워낙 약세라 서울이 특이한것처럼 보일 뿐입니다. 

까만색이 뉴욕 콘도 가격입니다. 어떻게 보든 서울과는 비슷합니다. 

또한 딱 보이는 것은 선후행 관계입니다.

콘도와 아파트로도 보이고, 이렇게 전체 주택 가격으로도 30개월 가량의 선후행 관계가 보입니다.

이 또한 위아래 비율은 같게 조정한 것입니다.

한국은 부동산의 실질가격이 신기할 정도로 안정적으로 유지되는 나라입니다.

검색해보시면 알겠지만, 이렇게 안정적인 나라는 극히 드뭅니다. 물가 기준으로도, 소득 기준으로도 부동산 가격이 그에 비해 크게 과속을 했던 일이 최근 30여년 동안에는 없습니다.

단기적으로 그나마 좀 빠르게 올랐던 것이 2001~2002년입니다. 

이를 두고 원인을 여러가지로 얘기할 수 있을텐데, 개인적으로는 '선진화'또한 원인 중 하나로 봅니다.

한국은 21세기 들어서야, 즉 정말 이제 막 선진국으로 진입한 나라라 주택에 기대하는 상품성에 대한 눈높이가 그야말로 급변을 했습니다.

게다가 한국은 고급스런 집을 대단지 단위로 + 최고의 가성비로 찍어내는 나라라 눈높이가 다른 나라들에 비해 유난히도 더욱 높습니다.

그로인해 선진국이 아니었던 시절에 지어놨던 집들, 한국 주택의 대다수를 차지하고 있는 그 집들의 건물가치가 빠르게 소멸하면서 가격의 상승이 억제된 측면이 있고, 이제는 아주 많은 집들이 최소한의 순수한 사용가치+토지가치만 남은 상태에 수렴해 있는 것 같습니다.

전국 소득과 전국 주택은 차이가 많이 납니다. 

경기도 아파트 매매가격은 데이터가 2003년 6월부터 시작을 하는 관계로 출발시점을 좀 다르게 맞추어봅니다.

2003년의 연중 고점을 기준으로 서울, 경기도, 인천을 겹쳐지게 하고, 전국평균소득도 그 시점에 맞추어 합칩니다.

그렇게 맞추는 방식으로는 전국 소득 기준으로 2019년 4분기 평균, 월간으로는 11월 즈음의 값과 아마도 거의 비슷하겠죠. 딱 그 자리에 있습니다. 최근에 서울 일부와 경기도에서 저가~중가 사이의 아파트가 꽤 오르긴 했지만 큰 차이는 아닐테고, 서울 전체 기준으로 최근 몇달은 큰 변화는 없을테니 2003년 4분기에서 2020년 5월까지 서울의 아파트 가격은 딱 전국평균소득의 변화만큼만 같이 변화한게 됩니다.

경기도와 인천은 빌라 등 빼고 아파트만 따져도 그에 못미칩니다.

 

소득 통계가 없는 A시기에 위와같이 가상의 추이를 설정한다면 B는 소득보다 집값의 속도가 빨라지는 변화의 중요 시점이었다고 할 수 있습니다.

지금이 바로 B와 똑같은 때가 아닌지에 대해 개인적으로는 상당한 경계감을 가지고 있습니다. 특정 지역에 편중된 상승이 아니라 전국 거의 대부분의 도시의 부동산 가격이 동반 상승하는 그런 상황이 나타날 가능성이 높다는 느낌입니다.  

아래는 미국의 M1, M2의 변화율입니다.

딱봐도 일단 비슷하게 생겨먹었고, 그외의 여건들도 어느정도 비스무리한 면이 있습니다.

물론 최근 사태는 9.11보다 훨씬 크기도 하고, 그 외에 다른 면들도 충분히 있습니다.

과거의 경우 내수경기의 바닥이 2003~2004년 정도에나 나타났는데, 지금은 워낙 멸망수준으로 많이 안좋으니 지표상 바닥은 거의 지금쯤으로 잡힐것 같습니다.  

2분기가 아마도 역사점 저점이 거의 맞겠죠?

한편으로는 

미분양과 합쳐서봐도 심상치 않습니다.

한편으로 신경을 쓸만한 것은 아래의 역사적 사례입니다.

과거에 저런 사례가 있고..

금리는 이렇고..

이렇게 연결됩니다.

때마침 전세계가 마치 전후복구의 시대를 열듯 동시에 대규모의 삽질기로 들어갈 태세를 취하고 있고, 이전 글에서 언급되지 않았던 곳들도 그에 동참하고 있는 모습입니다.

한편으로는 다른 시기도 떠올릴 수 있습니다.

위 아래가 각각 미국과 한국입니다.

아래의 단계에 한국이 진입하고 있을 수 있다는 것이죠.

한편으로 절대 수준 자체는 미국도 지금 역사적으로 낮은 수준입니다.

이런식으로 보더라도 위에 연두색 화살표로 표시한 시기와 거의 비슷한 수준에 있다는 것을 알 수 있습니다.

위에서 얘기한 한국의 선진화라는 것은 기존주택의 상품성 소멸 및 자가보유현황의 선진화 말고도 여러가지 것들이 관련되어 있어 보입니다.

이런 것들이 있습니다. 거의 비슷하게 가다가 비슷하게 꺾입니다. 

자살률의 경우 선진국들은 동그라미친 시기들을 정점으로 한바 있습니다.

물론 어떤 것들은 저때의 선진국들보다도 아직도 떨어져 보이기는 합니다만 확연히 나은 것들도 있으니 서로 퉁칠 수 있죠.

아주 넓게 보면 대충 저런 범위에 있다고 볼 수 있습니다.

수치상으로는 일본이 가장 흡사하고, 현재 시점은 화살표한 1960년대 후반 즈음일 수 있습니다.

이런 비율 또한 대충 저런 느낌입니다.

이제까지 쭉 본것을 요약하면 이 3개를 주목할만 하다는 것입니다.