2014~2016년 통계라, 숫자는 대충 10%쯤 늘었을 것이나 비율은 대충 비스무리할겁니다. 

전체와 아파트의 소유 건수 비중이 다르고, 오른쪽 위를 보면 소유/비소유별로 거주하는 곳이 크게 다릅니다.

아파트는 기본적으로 임대비중이 작은 시장이고, 개인의 임대비중이 기업+공공의 임대비중보다 작습니다.

전체 아파트의 자가거주율은 70%.

나머지 30%중 민간+공공 아파트와 개인 임대아파트는 약 3:2 비율으로 추정됩니다.

즉, 개인소유 아파트 중에서는 약 10% 가량만 전월세로 거래되는 물량이 됩니다.

10%라는 것은 아파트 소유물건수 비중과도 유사합니다.

2014년 기준으로는 2주택 이상을 다 합치면 8.1%. 비스무리한 숫자입니다.

2015년에 분양을 많이 했고, 작년에 어느 통계를 보니 2주택자의 증가가 많았고, 3주택자도 꽤 늘었습니다. 그래서 지금은 이제 10%가 활실히 될 수 있죠.

2018년 기준으로는 2주택 이상을 합치면 10%를 넘을 가능성도 있습니다.

진정한 다주택자라고 할 수 있을 3주택 이상은 2018년 기준으로 3%를 넘을수도 있구요.

사람들이 자가 거주의 대상으로 삼으려고 하는 것은 아파트에 크게 편중되어 있습니다.

빌라는 형편이 많이 안좋아서 어쩔 수 없이 선택하는거고, 거의 대부분의 사람들이 자기 집은 무조건 아파트로 선택하려고 합니다.

그런데 아파트는 10%밖에 남는게 없습니다.

살 수 있는건 100만개고, 안가지고 있는 사람은 1200만 가구가 넘습니다.

또한 10% 중에 '자연스러운 상태에서 당연히 늘 있으며, 가격이 오르든 내리든 애초에 팔 생각이 전혀 없는' 정도의 다주택 또한 당연히 많습니다. 대부분이라고 해도 그렇게 과장은 아닐겁니다. 그럼 실제 남는건 정말 얼마 안됩니다.

반면에 비아파트는 팔 사람은 있어도 살 사람은 별로 없습니다. 

그리고 최근에는 멸실이 갈수록 증가하고 있습니다.

한국은 이제 막 선진국이 된 상태고, 후진국 시절, 개발도상국 시절에 지은 집들이 너무나도 많습니다.

선진국이 된 상태에서 지은 집과 개발도상국일때 지은 집은 품질이 너무나도 크게 다릅니다.

한해에 없어지는 집이 10만개 가까이 되고, 2020년대에는 두배로 늘어날 가능성이 높습니다.

없어지지는 않지만 상품으로서의 기능이 거의 상실된 집들도 빠르게 늘어나고 있습니다.

강원, 경북, 충북, 전북, 전남 등에 있는 오래된 주택들은 숫자상으로는 존재하지만 그건 그냥 없는것과 다름이 없습니다.

집은 어느정도가 있는건가.

너무 없습니다.

집이 너무 없고, 가뜩이나 없는데 자꾸 줄어들고,

혼인, 이혼, 독립은 어쨌거나 계속 발생을 합니다.

노인층이 많이 사망하면 그게 매물이 되나? 사망은 지금도 늘 있습니다. 지금 사망한다고 매물로 문제가 되지 않는데 미래에 그게 문제가 될걸로 생각하는건 오산일 가능성이 높습니다.

만약 언젠가 문제가 된다면, 실은 그게 문제가 아니라 그게 문제인것처럼 보이는 것일 뿐일겁니다. 값이 많이 오르고 집이 많이 늘어난 상태에서 발생하는 변동에 그러한 이유를 그저 갖다붙이게 되는 것 뿐이겠죠.

기본적인 스토리는 똑같이 흘러갑니다. 

너무 많이 올라서 어쩔 수 없이 내려가는 것인데, 거기에 서로 다른 이유를 갖다붙이는 것이죠.

집이 너무 없고, 쓸만한 땅도 줄어들어갑니다. 마침 단독(원룸 및 순수 단독)은 건물값이 제로가 되고 땅값만 남아 있으니 그것이 집이 없는 현실과 만나, 가격이 장기적으로 하락하는 시대를 이제는 과거로 한 모습입니다. 그 땅 위에다가 지어야 하니 값이 당연히 오르는 거겠죠.

위의 표를 보면 수도권이 특히 집이 없다는 것을 알 수 있습니다.

그런데 수도권은 수요의 발생분이 더 많습니다. 인구는 절반이지만 수요 증가 비중은 아마 60%는 되지 않을까 짐작됩니다.

그런데 재고(미분양) 및 잠재적 재고는 지금 대부분 지방에 있죠.

집값이 왜 이리 오르느냐고 할때 근본적인 이유를 얘기한다면 '집이 너무 없어서'가 되겠지만, 그보다 더 근본적인 이유를 얘기한다면 그것은 위에서도 말했다시피 '선진국이 된지 얼마 안되서' 라고 할 수 있을 것 같습니다.

선진국이 된 이후에는 확 짓는 싸이클이 아직 안들어왔습니다.

그러다보니 집의 숫자가 너무 적은 것이죠.

어디다 확 지을 것이냐.

지금 사람들이 많이 살고있는 그곳에다 지을 수 밖에 없고, 그래도 안되는만큼 외곽으로 더욱 확장해가며 지도가 바뀌게 되는 것이죠.

확장만 하면 안되나? 그럼 짓고 난 다음에 국가전체의 생산성이 너무 떨어지고, 당장 지을때도 공간이라는 자원의 낭비가 너무 심해집니다.

공간의 활용도가 떨어지면 그 이후 집값 상승의 기울기는 당연히 커지게 됩니다. 가능하면 낮을수록 집이 아닌 다른 곳에 대한 소비여력이 커지게 되죠.

확 짓는 싸이클이 들어오려면 어떤 조건이 갖추어져야 할까요.

지금 있는 곳에 새로 짓기 원활한 시장 환경이 조성되어야 합니다. 국가가 보유한 쓸만한 곳의 땅이 줄어들어야 하고, 지금 있는 곳의 가격이 많이 올라야 합니다. 건축물을 쾌적하게 사용할만한 남은 수명이 간당간당해져야합니다.

가격이 많이 오르기 위해서는 돈이 많이 필요할텐데, 지금 세계적으로 돈은 엄청나게 많이 늘어나 있는 상태입니다.

그 돈의 도는 속도가 바닥을 찍고 증가로 전환하기 시작하면 지금처럼 금액으로 표시되는 것들은 이것저것 다 상승을 하기 시작합니다.

그러다보니 최근에는 세금수입이 많아서, 내년도 예산을 10%나 늘렸는데도 GDP 대비 국가의 부채비율은 오히려 하락할 정도의 형편이 됩니다. 부채비율이 감소한다는건 지출을 소극적으로 한다는 것일텐데, 그 소극적인게 10%죠. 소극적이지만 숫자는 매우 적극적으로 보입니다.

사람들의 명목금액 기준 각종 소비가 늘기 위해서는 소득도 늘어야 하지만 복지도 많이 늘어나는 것이 좋을텐데, 숫자가 괜찮으니 아마 결과도 괜찮을듯 싶습니다. 

한국 정부의 GDP 대비 복지지출 비중은 현재 10% 가량인것 같습니다. 복지지출이라는 것에 어떤 것까지 포함하느냐에 따라서 숫자는 좀 다르기도 한 것 같습니다.

OECD기준 복지지출 비중은 1980년 시점에 15%정도, 유럽 국가들은 보통 20%정도 되었던 것으로 나옵니다.

이 비중이 5% 증가하는데 약 10년 조금 더 걸리는 것을 감안할때, 지금 한국은 선진국들의 60년대 후반 정도의 상황에 있다고 보면 대략 맞을 것 같습니다.

즉, 위에서 말한 '확 짓는' 싸이클이 이제 복지에서도 들어오려 하는 것이고,

선진국들의 주택 공급 상황이 60년대 후반에 어땠는지는 잘 모르겠습니다만 60년대 후반 이후 금액으로 표시되는 것들이 몽땅 다 엄청나게 오르는 시대가 도래하기는 했습니다. 미국은 매우 역사적인 주택건설 붐이 있었구요.

당시에 원자력 발전소의 수가 급증했다는 것은, 오일쇼크도 물론 있지만 근본적으로는 사용량이 크게 늘어났음을 암시하기도 할 것입니다. 전력 사용량은 가구수에 크게 비례한다는 점을 볼때, 아마도 70년대 당시 선진국의 주택건설 수는 급증했을듯 합니다.

한국경제는 세계의 생산자 물가 지수의 상승 각도와 부동산 경기에 영향을 많이 받습니다.

각도가 높아지면 늘 좋았고, 현재 세계의 물가는 again 1970 분위기로 가려는 다소 풍기는듯 합니다.

거기에 앞으로 중국의 내수가 지속 확장되고 위안화가 장기 강세가 진행되면 매우 크게 좋아질 가능성이 있습니다.

그러한 동력을 바탕으로 부족한 집의 수를 크게 늘리는 한편 선진국 수준의 복지국가가 되기를 기원해 봅니다.