오피스텔 원룸 → 1.5룸으로 이사가려고 합니다.

올해초 입주 시작한 아파텔이라 깔끔하고 뷰도 괜찮아서 계약하려고 합니다.

첫 계약은 아니지만 처음 계약할때는 뭣도 모르고 한 것 같기도 하고 액수도 점점 커지니 조심스럽네요

임차인이 임대사업자 아니라고 하는데 신도시라 분양가 대비 전세가가 더 비싼 상황이어서 보증보험은 힘들 것 같습니다.

1. 보증보험이 안되는 상황에서 전세권 설정이 꼭 필요할까요??

2. 첫 입주라서 등기부등본이 없는 상태인데, 분양권 잔금을 치루고 그날 전입신고를 하면 임대인은 오피스텔로 대출을 받을 수 없다 라고 하는데
맞을까요?

3. 추가로 확인해야할 사항이나 특약사항 있을까요?