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20/07/01 18:02
권리금의 폐혜죠.
권리금 빼놓고 생각하면 현 임차인은 계약종료시에 임대인한테 보증금 받고 나가면 그만입니다. 계약파기로 인하여 임대료 수익에 대한 손해는 임대인이 보게 되는 거구요.
20/07/01 18:49
권리금 빼고 이야기하면 계약 파기는 새로운 임차인과 임대인과의 문제인거죠. 현 임차인과는 아무 관계 없습니다.
현 임차인은 이전에 임대인과 합의했던 계약 종료 시점에 보증금만 받고 빠지면 되는 겁니다. 새로운 임차인이 들어올려면 임대인은 현 임차인과의 계약종료를 필수적으로 해야 하니까요. 뭐 임대인이 계약 파기를 이유로 보증금 반환을 안해준다고 해서 문제가 될 수 있겠지만 이건 위법한 억지라서 별론으로 봐야 하구요.
20/07/01 19:53
현 임차인의 계약종료와 신규 임차인의 계약체결은 따로따로 다루어져야 할 문제입니다.
임대인 입장에서야 현 임차인을 내보내야 신규 임차인을 들여올 수 있기 때문에 고민을 해야겠지만요. 원칙적으로 현 임차인은 신규 임차인과 임대인 사이에서 무슨 일이 일어나건 간에 임대인에게 계약종료 약속을 이행하라고 요구할 권리가 있죠.
20/07/01 20:34
제가 이해가 안돼서 그런데
예를 들어 계약서를 6/15일에 작성하고 임대차시작일을 7/15일로 한다면 (계약금은 계약서 작성일에 잔금은 임대차시작일에) 이 경우 저는 계약 종료가 이루어진건 아니지 않나요?
20/07/01 23:21
7/15일날 신규 임차인이 들어오면 기존 임차인은 7/15에 빠져야죠.
그걸 미리 사전에 합의 다 해놓고 계약을 진행해야 이중계약이 안되죠. 7/15일날 신규 임차인이 들어와야지 기존 임차인의 계약을 해지해 주겠다? 그건 임대인의 입장만 생각하는 거라서 말이 안되는 겁니다.
20/07/01 23:23
말씀대로면 7/15일에 신규임차인이 들어와야지 기존임차인이 빠지니깐 현상태에서 7/15일에 잔금을 지불하지 않으니 기존임차인과의 임대차계약은 유지되는거 아닌가요?
20/07/02 00:31
신규임차인과 계약을 맺기 위해서는 기존임차인과 계약을 해지하는 게 필요합니다.
임대인은 기존임차인에게 7/15에 나갈 수 있다라는 확답을 받은 다음에 신규임차인과 계약이 가능한거죠. 그게 임대인과 기존 임차인과의 계약해지 약속입니다. 그런 거 없이 신규임차인과 7/15에 계약을 했는데 기존임차인이 그때가서 못나간다고 하면 임대인은 곤란한 상황에 빠집니다. 기존임차인은 7/15에 나간다는 확답을 주면 둘 다 계약해지에 동의했다는 거니 당연 임대인은 그때 보증금 반납을 해 줘야죠. 신규임차인과 임대인 사이의 계약이 깨져도 기존임차인과 임대인 사이의 계약해지 약속은 유효하니, 기존임차인 입장에서는 계약해지 약속대로 정해진 일자에 보증금만 받고 나가면 별 문제가 안되는 거죠.
20/07/02 12:37
NoGainNoPain 님//
말씀하신 상황이 임대인의 목적에 의히 새임차인을 구하려 할 때 기존임차인과 협의하는 경우만 해당하는 게 아니라 기존임차인의 목적에 의해 새임차인을 구하는 경우에도 해당이 되나요? 기존임차인은 계약기간이 남아있었기에 하루빨리 새임차인을 구하려는 것이었고 언제든 나갈 수 있다는 조건에 계약한거고 임대인과는 별도로 협의한 상황은 없습니다.
20/07/02 15:12
치카치카 님// 임대인과 별도로 협의한 상황이 없다니 저로서는 이해가 안되네요.
기존임차인의 목적에 의해 새임차인을 구하는 경우라도 임대인의 허가가 있어야 가능한 건데 이게 전혀 없다고 이야기하시면... 계약기간동안 이전에 임차인이 먼저 계약파기할려고 하면 임대인은 손해안볼려고 하니 그 과정에 대한 불이익에 대해서는 임차인이 다 뒤집어 쓸 수 밖에요. 목마른 사람이 먼저 우물 파는 법이니까요.
20/07/02 17:15
NoGainNoPain 님//
아 정확히 말씀드리면 새임차인을 구하겠다는 협의까지는 했지만 기존임차인은 언제든 새임차인이 구해지몀 나갈 수 있다는 입장이었고 새임차인과 임대인간 임대차 계약이 끝난 후 7월15일로 됐다는 통보를 받은 상황입니다. 이 경우에도 말씀하신 것처럼 계약 종료가 성립되는 건가요?
20/07/01 18:54
임차인이 계약파기로 인한 손해를 보았다고 하기에는 일단 권리금에 대한 계약금을 받은 점에서 이득이 발생하고...
1. (잔금받기 전까지 계속 영업을 지속할수 있었는데?) 잔금을 받기전에 영업을 중단한 점 2. 당초 임차인의 권리이자 의무인 계약기간이 남아있는 점 에서 손해를 보았다고 주장하기는 어렵지 않을까요? 임대인은 이득 본 상황은 맞는 것 같습니다. 하지만 임대인도 새 임차인과 계약이 체결되었다면 새로운 임차인과의 계약기간에 대한 고정된 수익이 예상되었지만, 계약이 파기됨으로서 현임차인과의 잔여계약기간에 대한 기대수익만 있으므로 계약파기에 대한 손해는 아예 없다고 보기는 힘들지 않을까요?
20/07/01 19:46
답변 감사합니다.
새임차인을 구하기 전에 영업은 중단한 상황이었고 빨리 새임차인을 구해야 하는 상황에서 새임차인이 계약을 한다고 해서 계약서만 쓴 상황입니다. 임대차 시작일까지 인테리어 1달 기간을 현임차인이 부담하고요. 따라서 인테리어기간으로 부여한 시간만 흘러간 상황이네요.
20/07/01 23:19
그렇다면 현임차인은 새임차인때문에 피해본건 없는거고
부동산을 소유하고 있기 때문에 계약금도 임대인이 갖는거죠 왜 임대료를 손해본다고 생각하시는지 모르겠어요
20/07/01 23:27
이렇게 생각해보시면..
임대인이 공실상가를 가지고 있습니다. 새 임차인이 계약을 한다고 해서 인테리어 기간을 주고 임대차계약을 쓰고 다른 임차인들이 거래한다는 거를 다 짤랐죠. 근데 인테리어 기간을 준 한달이 지나니 새임차인이 거래를 못한다고 하면 다시 임차인을 구해야 되는 상황인거죠. 임대료를 받는 거는 더 뒤로 늦춰지고요. 이렇게 가정한다면 임대인은 계약금을 받았기에 손해가 보상되는 부분이 있죠. 근데 본문처럼 기존 임차인같은 경우는 임대료 내는 기간만 늘어나고 계약금 등으로 보전되지가 않는거 아닌가요?
20/07/01 23:31
현임차인이 새임차인때문에 장사를 못했으면 말씀하신대로 손해가 발생했을텐데 그런게 없었잖아요?
왜 억울해하시는지 이해가 안갑니다만...
20/07/01 23:36
추가로 만약에 임대인이 공실인 상가를 계약하는데 계약금 없이 한달 뒤 임대차계약을 시작하기로 했는데 갑자기 말을 바꾼다면 이건 손해가 아닌건가요? 기존에 장사를 하지 않고 있었으니?
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