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22/10/13 13:43
정부정책대출은 고정금리가 가능했습니다..
사실상 정책대출이 전체 전세대출에서 차지하는 비율이 적어서 나타난 현상이라고 봐도.. 저는 그래도 10~20%정도는 고정일줄 알았는데.. 역시 주변 도르는 현실과 차이가 있다는걸 확인했다고 해야 되나..
22/10/13 13:46
이렇게 전세가 점점 월세로 전환되는 게 주택시장 정상화의 측면에서는 좋은데, 전세가 없어지면 월세는 전세가 대비 비율이 아니라 집값 대비 비율로 올라갈 가능성이 높아서 주거비용은 커지겠죠. 원래도 월세가 전세보다 주거비 비용이 많이 나가기도 하고... 여러모로 미국 따라 갈 듯
22/10/13 13:52
전세대출은 신용대출이라 원래 변동금리일텐데요. 극소수 저소득층을 대상으로 한 대출을 제외하면, 정부기금대출인 버팀목전세자금대출도 변동금리인데요.
22/10/13 14:37
전세대출은 원래 2년짜리 대출이라 고정금리가 별로 의미가 없죠.
그걸 떠나서 전세대출이라는 것이 예전엔 안되던 대출이었고, 사실 정책적으로 존재해서도 안되는 대출이라고 생각하는데, 박근혜 정부 때 법을 바꿔가면서 지금의 전세대출을 만든 것이 우리나라 부동산과 경제에 꽤 큰 영향을 미쳤다고 생각합니다. 원래 본질적으로 전세는 세입자가 채권자, 집주인이 채무자가 되는 [사금융 대출]이라, 전세 대출이라는 것은 은행이 사금융 대출자에게 자금을 조달해주는 역할을 수행하게 됩니다. 따라서 전세대출이 생기면서 기존의 제도권 금융과 큰 접점없이 닫힌계로 동작하던 전세 사금융시장에 은행 자금이 무한대로 수혈되는 상황이 발생했고, 집주인의 레버리지 투자자금으로 활용되는 전세의 특성 상, 은행이 [주택 투자수요에 자금줄] 역할을 수행하게 된거죠. 그러다보니, 다음과 같은 부작용이 많이 생기게 되었죠. 1. 부동산 상승기 때는 정부의 대출 규제를 우회하면서 정부에서 투자수요에 대한 효과적인 대출규제를 못하게 됨 2. 전세 사금융 시장이 제도권 금융과 긴밀하게 얽히면서 조달금리의 상승/하락에 따른 영향도가 커짐 이미 만들어져 버린 전세대출 제도를 없앨 수도 없으니, 이제는 정책적으로 전세를 fade-out 시켜야할 시점이 되었다고 봅니다. 전세가 기존 제도권 금융이 취약하던 시절에는 나름 긍정적인 효과도 있었던 사금융이었지만, 지금은 제도권 금융으로 유도하는 것이 맞다고 봅니다.
22/10/13 14:40
참고로 MB 시절까지 있던 전세대출은 전세를 목적으로 하는 [신용대출]이어서 지금의 전세대출과는 다릅니다.
박근혜정부 시절에 법을 개정해서 금융기관이 전세금에 대한 우선변제권을 가질 수 있게 되면서 지금의 묻지마 전세대출이 가능해진 것이거든요. 거기에 공적보증까지 더했으니 전세대출상품이 눈덩이처럼 불어날 수 밖에 없었지요.
22/10/13 14:46
전세대출 좀 사라졌으면 좋겠네요. 집주인 집 담보로 세입자 대출이라니 이 무슨 해괴한..?
박근혜 때의 대표적인 나만아니면돼식 처방이었는데 너무 커졌어요.
22/10/13 15:28
전세대출은 정확하게는 집주인의 집을 담보로 하는 것은 아니고, 전세보증금을 담보로 하는 대출이긴 합니다.
본질적으로 보면, 집주인 집을 담보로 세입자가 대출받는 것이라기 보다는, 세입자 명의로 집주인이 간접 대출받는다는 것이 더 맞다고 봅니다. 위에 적었듯이 전세의 본질이 집주인이 세입자로부터 대출받고 이자대신 거주권을 주는 사금융이라서요.
22/10/13 15:23
(수정됨) 이전에는 금융기관이 전세대출을 해줘도 해당 전세보증금에 대한 우선변제권, 즉 보증금에 대한 권리가 없었습니다.
따라서 전세보증금을 담보화할 수가 없었죠. 따라서 전세대출은 전적으로 세입자에 신용에 따른 신용대출이 될 수 밖에 없었습니다. 그런데 2013년 주택임대차보호법을 개정하면서 세입자의 전세금을 담보로 잡을 수 있게 된거죠. 아래가 13년 신설된 법조항입니다. ⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013. 8. 13.> 1. 「은행법」에 따른 은행 2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행 3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행 4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행 5. 「수산업협동조합법」에 따른 수산업협동조합중앙회 6. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서 7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사 8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사 9. 「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사 10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관 ⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 “금융기관등”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. <신설 2013. 8. 13.> 1. 임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우 2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우 3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우 ⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. <신설 2013. 8. 13.>
22/10/13 15:02
전세대출은 아주예전부터 있었죠..
뭔가 이름은 달랐어도 2000년전에도 있었을겁니다. 한도가 자꾸 증액되다가 5억 한도가 된 게 박근혜때부터..
22/10/13 15:24
그건 위에 적었던대로 전세자금을 목적으로 하는 신용대출이라 그냥 세입자 신용을 담보로 하는 신용대출이었습니다.
따라서 전세금을 담보로 대출하는 지금의 전세대출과는 근본적으로 달랐죠.
22/10/13 15:30
애초에 선진국들처럼 다주택자도 LTV 80%씩 해줬으면 굳이 전세자금대출 안 해줬어도 상관 없었을 겁니다. 기형적으로 아예 안 해주거나 찔끔 해주는 식이니 전세자금대출이 풍선효과로 늘어난 면이 없지 않습니다. 집주인은 자금융통이 되고 세입자는 싼 비용으로 거주를 해결하니까요.
22/10/13 15:36
전세제도가 없었으면 다주택자도 대출이 되었을겁니다.
실질적으로 전세가 거의 없는 상업묭 부동산은 담보대출이 자유롭죠. 그리고 시장 상황에 따라 적절하게 대출 규제를 하면서 수요 조절을 할 수 있었겠죠. 그런데 우리나라는 전세라는 사금융이 존재해서, 주택 부동산 투자자들은 거의 대부분 전세를 통해 투자자금을 조달하기 때문에 다주택자들을 위한 추가 대출 시장을 열어주기가 쉽지 않았다고 봅니다. 그 상황에서 전세대출은 그 사금융 시장에 대량의 저금리 은행자금을 들이 부어버린거고요.
22/10/13 17:03
전세제도의 유무와 상관 없이 2020년 8월 2일 속칭 8.2 대책 전에는 주택매매/임대사업자 대출이 따로 LTV를 적용받고 나갔습니다. 그걸 없앤 게 문재인 정부입니다.
22/10/13 15:27
그래서 드문 사례긴 하겠지만 혼인신고 안하고 남편이 집사고 와이프가 전세들어가는 형태로 하면서 와이프가 전세대출 받아서 집담보대출규제를 피하는 게 있었죠.
22/10/13 16:58
규제가 정말 촘촘하고 잘설계해야 하는 이유입니다.
애딸린 이혼녀랑 위장 혼인신고해서 청약 넣고 청약 당첨하면 성공보수를 이혼녀에게 제공하는 알바도 있었구요.
22/10/13 15:46
(수정됨) 아무리 선진국 사례 들어봤자, 서울/수도권 투기지구 매매 LTV는 40%인데요? 크크크크
그리도 본인명의 집을 담보로 하는 주담대와, 본인명의가 없는 전세자금대출을 같은 기준으로 보는것도 맞지 않다고 생각합니다. 전세대출은 당연히 기준과 금액이 더 깐깐해야 한다고 봅니다.
22/10/13 16:03
애초에 전세 대출은 고정금리로 받는 것이 거의 불가능합니다. (버팀목 대출 정도 있는데 조건이 매우 제한적이고요)
그냥 변동으로 받아야만 해서 받은 거에요.
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