한국의 부동산 가격이 크게 오른 것을 두고 '누군가가 많이 사서'라고 하는 분들이 있습니다. 어떤 정책들이 원인이 되어 그 누군가(주로 50대 미만을 얘기하고는 합니다)가 어쩔 수 없이 영끌하지 않을 수 없게 되어 결과적으로 그들의 매수가 가격상승에 기여했다는 식의 얘기입니다.

그러나 제가 볼때 가격과 거래는 크게 상관이 없습니다. 누가 많이 사서 올라간게 아니라 호가의 변화속도가 빨랐다고 하는게 맞는것 같습니다.
매물을 경쟁적으로 잡아먹으며 매수를 한 결과로 가격이 올라간게 아니라, 매도/매수자가 호가를 제시하는 경향 그 자체에 정부의 정책이 영향을 미치며 결과적으로 그 경향이 '제시하는 호가의 절대치가 경향적으로 레벨 업 + 그 호가의 (상향으로의)변화 속도가 증가'쪽으로 되었다는 것입니다.

정부의 정책으로 인한 효과는 여러가지가 있겠지만 그 중 크게는 두개를 꼽아볼 수 있습니다. 미래의 신규공급량 감소와 기존주택 거래애서의 매물감소입니다.
전자가 후자의 원인이 되기도 하고 그냥 후자만을 유발하는 정책도 있기도 하니, 저 두개를 하나로 줄여 그냥 '매물감소'라고 해도 대충 되겠죠.
정책 효과가 매물감소라는건 가격상승의 원인이 '누군가가 많이 사서'같은게 될 수 없다는 얘기입니다.
많이 팔수가 없으면 많이 살수도 없고, 그런 상황(거래가 어려움)에서 가격이 오른다는건 그 상승의 원인이 '누군가의 매수'가 아니라 그런 상황 그 자체라는 것입니다. 그런 상황이 매도/매수 호가를 제시하는 경향에 영향을 미쳐 결과적으로 호가의 변화가 빨라지는거죠.

즉, 누가 많이 사서라고 얘기하는건 그 누군가에게 책임을 전가하기 위한 것에 불과합니다.
전에는 투기꾼 얘기가 많이 나오더니 요즘은 특정 연령대에 대한 얘기도 많이 나오더군요. 그런식으로 누군가의 매수를 원인으로 여기는 것은 그 매수를 방해하는 행위를 정당화하는 근거로도 활용됩니다.

그런데 실제로는 아무리 방해해도 아무런 효과가 없죠. 그게 가격 변동의 원인이 전혀 아니기 때문입니다.


그리고 방해하는 그 행위 자체가 가격 변동의 원인이 되기도 합니다.
그 방해에는 취득세 등 세금도 있지만 가장 큰건 역시 대출규제입니다.


사람마다 이견은 있겠지만, 제가 볼때 부동산 시장을 거의 절대적으로 좌우하는 것은 공급입니다.

수요 요인 중에서 과거에 사람들이 많이 얘기하던 것 중 생산가능인구가 있습니다. 그게 꺾이니 이제 부동산 시장도 절단난다는건데, 실제로는 한국 뿐만 아니라 세계 어디도 그게 시장에 영향을 미쳤던 일이 거의 없습니다. 딱 하나 있다면 일본 정도. 그리고 이 경우 일본을 그렇게 해석하는 것은 그냥 보고 싶은대로 봐서 그렇게 보이는것일뿐 일본 시장의 변화 요인이 실제 그거였을리는 제가 보기에 너무 없습니다.

아무튼 부동산 시장은 장기적으로는 공급의 누적과 그 해소에 따라 움직이며, 단기적으로도 공급의 과소여부에 따라 움직이는 것으로 보입니다.


위에서 말했듯 매수(수요)를 원인으로 제시하는 것은 매수를 방해하는걸 정당화하는데, 그것은 공급에 대한 부정적 관점과도 연관됩니다.

지금은 그나마 어느정도 줄었지만, 불과 얼마전까지만해도 공급을 가격상승의 원인으로 제시하는 이상한 관점이 상당히 팽배했습니다.
재개발을 하면 이주수요가 발생하니 단기적으로 수급불균형이 발생한다는거면 또 몰라도, 이 경우는 그게 아니라 그냥 공급 이꼬르 오른다는 겁니다.
지금도 여권 지지 성향이 강한 분들이 많은 곳에 가면 그런식의 얘기가 심심찮게 나오고는 합니다. 공급은 일단 필요가 없을 뿐더러 그 자체로 나쁜거라고 합니다.
집이 이렇게 많은데 뭐하러 공급을 하느냐.
매수를 막으면 아무 문제가 없다. 그러니 대출규제를 해야한다.
공급은 토건적폐세력들이 집을 비싸게 팔아먹으며 돈을 버는거라 하면 할수록 집값이 더 오른다.
이런거죠.

그러한 사고방식이 실제 정책으로 실행된 것이 현실의 결과라고 볼 수 있겠습니다.
물론 위와같은 생각을 가진 분들과는 달리 실제 정책에 영향력을 행사할 권력을 가진 분들은 그런 사고방식을 가지고 있어서 그런게 아니라 사사로운 이익을 위해 그것을 표방 및 이용한 것으로 여겨집니다.


수요억제를 정당화하는 논리 중 '집이 이렇게 많은데 뭐하러 공급을 하느냐'라는 것은 한국 특유의 이상한 비관적 경제관과 관련이 깊습니다.
선대인씨 및 그 후예들이라고 할 수 있을 비관론자들이 대표적이고, 그 비슷한 성향을 가진 진보적 지식인들도 셀수도 없이 있습니다.
맨날 뭐가 어때서 경제가 위기라고 하고 뭐가 터진다고 하고, 부동산 시장과 관련해서도 그분들 말만 들으면 해마다 늘 버블의 정점이죠.
근데 요즘은 희한하게도 경제에 대해서는 위기 소리를 잘 안하는 것 같습니다. 제가 보기엔 코로나 이전에도 이미 내수의 경우 그분들 기준으로는 위기를 넘어 말 그대로 멸망 그 자체였는데, 갑자기 생각이 왜 바뀌었는지는 모를 일입니다.

아무튼 기본적으로 그런식의 생각을 가지고 있으니 대출은 무조건 막는게 당연하겠습니다.
집이 많으니 공급을 할 필요가 없고, 공급이 없으면 공급물량을 소화할 매수과정에서의 대출같은 것도 전혀 필요가 없습니다.
더 나아가서는 대출 그 자체도 별로 필요가 없죠. 빚을 내서 집을 사면 안되는거니까.

그럼 결과적으로 공급(건설 혹은 매도)도, 매수도, 거래도, 대출도 없는 평온한 세상이 되죠.
주로 4~50대 대졸 진보성향 계층을 중심으로 한 사람들의 정서속에 흔히 있는 이상적 풍경입니다. 그 풍경 속 서울 한복판에서는 벼가 자라고, 건물 옥상마다 벌들이 집을 짓고, 사람들의 따뜻한 정이 살아 숨쉬는 마을 공동체에서는 옆집 순이네도 윗집 철수네도 지붕에는 태양광 패널이 해바라기처럼 활짝 꽃을 피웁니다.


이러한 관점과 정서를 빌미삼아 사용되는 정책에 의해, 기존주택의 매물이 감소하는 동안 대출이 철통같이 막히며 매수를 못하게 만들어놓은 사이에 호가가 펌핑되는 현상이 일어납니다.
일종의 '주택시장 한정 스태그플레이션'이었다고 하는게 제 생각에는 딱 정확한 표현인것 같습니다.

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총알(주택의 생산과 소비여력)을 쓰기는 커녕 오히려 축적되는 가운데 기존주택은 가격이 오르고, 미래에 혹시 있을 수 있을 가격의 조정 또한 임대가격의 상승을 예약해두어 방어하며, 그러한 가격의 상승은 미래에 공급될 신규주택의 사업성이 가능한 한 극한 수준으로 올라가는 원인이 됩니다. 대다수 사람들로부터 부를 강탈하여 주택 생산의 주체가 되는 아주 소수의 사람들에게로 그 부를 이전시키는거죠.