7월 말 ~ 8월 초 법원 휴정기를 맞아 모처럼 한가로운 시간을 보내고 있는 부동산 전문 변호사입니다.

2020년 7월 30일 어제 국회에서 임대차 3법 중 계약갱신청구권, 전,월세상한제를 내용으로 하는 주택임대차보호법 개정안이 통과되고,
오늘 오전에는 국무회의를 통과하여 개정된 주택임대차보호법이 오늘부터 공포, 시행될 것으로 예상됩니다.

임대차 3법은 전,월세신고제, 전,월세상한제, 계약갱신청구권 3가지를 내용으로 하는데, 이 중 전,월세신고제는 부동산거래신고 등에 관한 법률과 관련된 내용이고, 나머지 2개는 주택임대차보호법과 관련된 내용입니다.

오늘 시행 예정인 법률은 이 중 주택임대차보호법으로 전,월세 상한제와 계약갱신청구권에 관한 내용을 포함하고 있으며,
전,월세신고제를 내용으로 하는 부동산거래신고 등에 관한 법률 역시 곧 국회를 통과할 것으로 예상되나, 시스템 구축 문제로 실제 시행은 내년 6월 1일부터 할 예정이라고 합니다.

뉴스 기사에서 개정된 주택임대차보호법 전문을 찾아보기 힘들어서 법저체와 대법원 법률정보사이트에도 들어가 보았는데, 아직까지는 개정 법률이 올라와 있지 않더라구요. 그래서 국회 사이트를 뒤져서 법률안 원안을 찾아보았습니다(원안대로 통과되었으므로 같은 내용일 것입니다).
원안의 내용은 글 말미에 붙이도록 하겠습니다.

사실 계약갱신청구권과 전,월세상한제 모두 상가건물 임대차보호법의 내용을 거의 그대로 가져다 사용한 것이고, 부칙으로 소급적용하도록 한 것도 상가건물 임대차보호법과 거의 같은 구조입니다.

먼저 계약갱신청구권은 임차인이 임대차계약이 종료하기 6개월 전부터 1개월 전(2020년 12월 10일부터는 2개월 전으로 개정 예정)에 임대인에 대하여 1회에 한하여 계약갱신을 청구할 수 있는 권리입니다.

임대인은 2기 이상의 차임연체, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인과 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우, 무단 전대, 임대차목적물의 고의, 중과실로 인한 파손, 임대차목적물이 멸실된 경우, 재건축 등을 위해 필요한 경우, 임대인 또는 임대인의 직계존,비속이 실거주를 하는 경우, 그밖에 임차인으로 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 없는 이상은 무조건 임대차계약을 갱신해 줘야 하고, 갱신된 임대차계약의 기간은 2년으로 합니다(개정 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제2항 참조).

상가건물임대차 보호법과의 차이는 임대인 또는 임대인의 직계존비속이 실거주할 경우에는 계약갱신이 거절 가능하다는 내용이 계약갱신거절 사유로 추가된 점입니다.

또한 위 규정은 부칙으로 시행 당시 존속 중인 임대차계약에도 적용되도록 하였는바, 이 역시 상가건물임대차 보호법이 권리금회수기회의 보장 및 월 차임 전환시 산정률 제한에 관한 규정을 시행 중인 임대차계약에도 적용되도록 한 것과 같다고 보여지며, 개인적인 견해지만 헌법재판소에서도 위헌이 아닌 합헌으로 볼 것으로 예상합니다.

만약 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하였다가 실거주를 하지 않는다면, 임대인은 부당한 계약갱신거절로 인한 임차인의 손해를 배상할 책임을 집니다(개정 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항, 제6항 참조).

다음으로 전,월세 상한제는 위 규정에 따라 임대차계약이 갱신되는 경우에 적용되는 규정으로, 보증금 및 월 차임은 20분의 1( = 5%)의 범위 내에서 각 지방자치단체가 조례로 정한 범위 내로만 인상할 수 있습니다(개정 주택임대차보호법 제7조 제2항 참조).

5%가 상한선이기 때문에 5% 이하로 정하는 것은 문제가 없으나, 5%를 초과하여 인상율을 정할 수는 없다고 할 것입니다.

아직까지는 시행령 및 조례 등 세부 규정이 제,개정되지 않았고, 판례나 유권해석이 없어 해석이 분분할 것으로 예상되지만,
법률의 목적과 구조에 비추어 볼 때 상가건물임대차 보호법과 매우 유사하여 아마 같은 식의 법률 해석이 가능할 것으로 예상되며,
과연 전,월세 시장의 안정이라는 목적을 달성할 수 있는지 두고 봐야 할 것으로 생각됩니다.

일단 개정된 주택임대차보호법의 내용을 소개하는 글이지만 혹시 몰라 카페고리를 정치로 작성했습니다.

주택임대차보호법 일부개정법률안

주택임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.
제6조의3을 다음과 같이 신설한다.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
  1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
  2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
  3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
  5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
  6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
    가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
    나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
    다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
  8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
  9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
  ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
  ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
  ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
  ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
  ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
  1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
  2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
  3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
제7조 제목 외의 부분을 제1항으로 하고, 같은 조 제1항(종전의 제목 외의 부분) 단서를 삭제하며, 같은 항에 후단을 다음과 같이 신설하고, 같은 조에 제2항을 다음과 같이 신설한다.
  이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
  ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.
제8조의2제2항 중 “위원으로”를 “위원으로 성별을 고려하여”로 하고, 같은 조 제4항 각 호 외의 부분 중 “위촉하되, 다음”을 “임명하거나 위촉하되,”로, “위촉하여야 하고”를 “임명하거나 위촉하여야 하고”로 한다.
제14조제1항 전단 중 “지부”를 “지부, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 “공사”라 한다)의 지사 또는 사무소 및 「한국감정원법」에 따른 한국감정원(이하 “감정원”이라 한다)의 지사 또는 사무소”로 한다.
제16조제1항 중 “위원으로”를 “위원으로 성별을 고려하여”로 하고, 같은 조 제2항을 다음과 같이 한다.
  ② 조정위원회의 위원은 조정위원회를 두는 기관에 따라 공단 이사장, 공사 사장, 감정원 원장 또는 조정위원회를 둔 지방자치단체의 장이 각각 임명하거나 위촉한다.
제21조제1항 중 “공단 또는 시ㆍ도 조정위원회”를 “지역을 관할하는 조정위원회”로 한다.
제30조 본문을 다음과 같이 한다.
  주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용한다.

부      칙

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제8조의2제2항ㆍ제4항, 제14조제1항, 제16조제1항ㆍ제2항, 제21조제1항 및 제30조의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.
  ② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차 계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.