요즘 “사람들은 서울에 재건축, 재개발 등 인 서울 신축을 원하는 반면, 정부가 생각하는 공급은 다르니 시장이 잡힐 리가 있는가?”라는 주장이 득세하는 시기 같습니다. 즉, 사람들은 서울 안에 좋은 브랜드가 만든 신축 아파트를 원하는 건데, 정부는 3기니 4기니 자꾸 서울 외곽에 신도시를 만든다고 하고, 임대주택 늘린다고 하니 미스매치가 발생한다는 의미겠죠.


부동산은 심리가 아니라 철저히 수요-공급에 지배되는 시장이라고 많이 얘기하시니, 재건축‧재개발 중 재건축을 대상으로 수요-공급 논리에 따라 한 번 살펴보겠습니다. 재개발은 호 증가를 통한 순공급 증가를 발생시키기 어렵고, 상대적으로 재건축에 비해 개인 간의 첨예한 이해관계 대립으로 정부의 규제 강화 이전에도 잘못 걸리면 흰 머리 날 때까지 그대로인 경우가 적지 않았으니 계산에서 제외하고요.


쉽게 계산을 하기 위해 수치를 단순화하여 2020년 서울에 10,000호의 아파트가 있다고 가정합니다. 그리고 2017년부터 서울시는 재건축 허가를 잘 안 내줘 2020년인 올해까지 매년 100호만 재건축을 허용해왔고, 2021년부터 정책 기조를 바꿔 매년 재건축을 100호씩 늘립니다. 당연한 이야기지만 조건만 충족하면 무조건 재건축 통과시켜주는 방식으로 하면 시장이 좋을 때 다들 재건축 신청하여 멸실로 인한 쇼티지 충격이 크게 발생하니, 점진적으로 늘린다는 가정입니다. 여기서 재건축 기간은 실제 철거하고 건설하는데 걸리는 통상적인 기간인 3년으로 잡고, 재건축으로 인해 늘어나는 호도 통상적인 1.5배로 잡겠습니다.


2020년 10,000
2021년 10,000 + 150(18년 재건축 허가하여 완공된) - 200(재건축으로 인한 멸실) = 9,950
2022년 9,950 + 150 – 300 = 9,800
2023년 9,800 + 150 – 400 = 9,550
2024년 9,550 + 300 – 500 = 9,350
2025년 9,350 + 450 – 600 = 9,200
2026년 9,200 + 600 – 700 = 9,100
2027년 9,100 + 750 – 800 = 9,050
2028년 9,050 + 900 – 900 = 9,050
2029년 9,050 + 1,050 – 1,000 = 9,100
2030년 9,100 + 1,200 – 1,100 = 9,200
2031년 9,200 + 1,350 – 1,200 = 9,350
2032년 9,350 + 1,500 – 1,300 = 9,550
2033년 9,550 + 1,650 – 1,400 = 9,800
2034년 9,800 + 1,800 – 1,500 = 10,100


다음과 같이 재고가 10,000호에서 10,100호로 늘어나는데 14년이 걸립니다. 2033년까지는 오히려 2020년보다도 서울의 아파트 재고가 줄어든 상태죠. 그렇다면 이렇게 멸실이 생기는 동안 서울의 수요도 그에 맞게 혹은 재고 감소분 이상으로 줄어들까요? 예컨대 잠실에 살던 사람이 재건축 멸실로 인해 수요가 남양주로, 목동의 수요가 부천으로, 노원의 수요가 의정부로 갈까요? 현실에선 대다수가 그 동네에 그대로 머물죠. 출퇴근 편의, 모임 등 커뮤니티, 아이의 학군 등 이 모든 걸 포기하는 게 쉽지 않기 때문입니다. 이렇게 개발 호재로 인한 외부 수요 유입은 아예 생각에서 지워버리고 수요가 현상 유지되는 상태라고 가정하더라도 재고의 감소로 가격이 상승합니다. 수요-공급의 논리에 기반한다면요.


저의 생애 첫 주택 구입은 2015년 봄이었는데요. 2014년 초이노믹스, 재건축 연한 단축, 택촉법 폐지 법안 제출 등 공급을 감소하겠다는 정부의 메시지를 듣고, 자가 보유에 별 관심이 없던 저도 생각이 바뀌었습니다. 그래서 서울 시내 한복판에 좌판 깔고 미분양 홍보하던(...) 모 아파트를 운 좋게 사게 되고요. 재건축 연한 단축은 재건축을 활성화한다는 의미라 공급 감소, 택촉법 폐지는 정부 주도 신도시 건설 안 하겠다는 것이라 서울 대체 공급 감소. 사지 말아야 할 이유, 사야 할 이유를 쭉 적어보니 답은 금방 나오더군요. 그 이후로 아시다시피 15년, 16년 시장에 불이 났습니다. 통계로 봐도 2008년 봄을 정점으로 꾸준히 하락세이던 서울 아파트 실질 가격의 변곡점이 정확히 위 세 정책의 등장 시기와 일치합니다. 그렇게 집 사라고 펌프질 강하게 하던 정부가 16년 말엔 오히려 불을 끄려는 정책을 내놓죠. 물론 불을 제어하는데 실패하고 정권 교체가 되지만요.


박근혜 정부 땐 재건축 연한 내려주며 재건축 활성화 정책을 폈는데 왜 그때는 부동산이 안정되지 않고 불이 났을까요? 재건축 풀어주면 공급 늘어나 집값 잡을 수 있다는데... 택촉법 폐지를 꺼내며 신도시 개발 안 한다고 해서 그랬을까요? 오히려 신도시는 사람들이 원하는 공급이 아니라 중요한 게 아니고 핵심은 인 서울 재건축, 재개발이라는 주장이 요즘 대세인데... 사실 재건축 활성화는 공급 증가를 통한 시장 안정책이 아니라 공급 감소를 통한 시장 활성화 정책이기 때문에 그렇습니다.


그래서 하고 싶은 말은 재건축은 부동산 가격을 더 올리게 하니 정부의 재건축 규제 수준이 타당하다? 그렇지 않습니다. 가격을 떠나 거주자들의 주거환경 향상을 위한 적정 수준의 재건축 허가는 당연히 필요합니다. 현재는 가격 상승 걱정으로 너무 과도하게 조이고 있다고 생각합니다. 다만 재건축을 통해 가격을 안정시킬 수 있다는 거짓말은 하지 말자는 이야기입니다. 제 기준에서 그러한 주장은 공리로 위장한 욕망의 투영으로밖에 보이지 않습니다.


이렇게 재건축은 위의 계산과 같이 단기‧중기적으론 절대로 공급 대책이 될 수 없습니다. 물론 10년 이상 장기로 보면 결국 공급이 되긴 하죠. 그러나 우리나라와 같이 5년 단임제를 채택하고 있는 국가에서 재건축 공급을 부동산 가격 안정 수단으로 선택할 수 있을까요? “우리 정당이 부동산 실패라는 오명을 다 가져갈테니 나중에 당신이 그 열매는 드시오.” 이런 아름다운 이야기는 현실에서 일어나지 않겠죠. 지구에 존재하는 모든 정당의 제1 목표는 정권 재창출입니다. 4년 중임이든 5년 중임이든 상대적으로 장기집권이 가능한 체제에선 잠시 시장의 혼란이 발생할 수 있지만 결국 목표를 달성할 수 있다는 메시지를 내며 국민을 설득할 수 있겠지만, 현 체제에서는 불가능합니다. 노태우의 200만 호가 공급으로 가격을 잡은 대표적 사례로 주로 거론되지만, 사실 그 가격 안정이라는 과실은 노태우 정권보다 김영삼 정권이 제대로 가져갔습니다. 지금과 같이 첨예하게 이해관계자들을 조정해야 하는 것과 다르게 당시엔 대통령이 까라면 까는 거라 속도감이 어마어마했지만, 그래도 이렇게 정책의 시차는 발생하죠. 물론 그 200만 호의 상당수는 분당‧일산‧중동‧평촌‧산본과 같은 신도시였고, 몇몇 인 서울 개발지역도 예컨대 뽕밭에 집을 짓는 순공급이었죠.


따라서 현실적으로 서울 부동산 가격 안정을 위한 공급은 재건축과 같이 헌 집을 새집으로 만드는 게 아니라, 규제 완화를 통해 공실이 많은 오피스를 주거용으로 전환하며 단기에 순공급을 늘리는 방법이 최선입니다. 특히 직주근접과 문화생활을 중요시하고, 아이가 없는 가구엔 충분히 매력적인 공급일 수 있다고 보고요. 다음으로는 서울 수요를 완전히 대체할 순 없겠지만 서울 수요를 분산할 수 있는 지역에 신도시를 많이 짓는 방법입니다. 이 방법 외에도 여러 아이디어가 나올 수 있겠지만 핵심은 멸실을 최소화하며(재고 감소를 억제하며) 순공급을 단기에 늘리는 것입니다. 다시 말씀드리지만 상당한 멸실이 발생하며 시간차가 발생하는 공급은 집값 안정에 도움이 되지 않습니다.