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24/02/09 14:06
그런데 초기에는 사람들이 내 전재산이 걸렸다는 인식없이 판에 끼었다가 시간이 지나면서 알게되는게 문제죠
물을 한 번 먹어야 빠졌다는 위기감을 느끼는것처럼요
24/02/09 14:02
동네 지주택은 결국 완공되긴 했는데 7년 걸리고 그
외는 유치권 행사 현수막 붙어있거나 추가 분담금 천 억 빨리 납부하라고 현수막 붙어있고.. 그냥 일반 매입해서 들어가는 게 나을 것 같습니다. 그 스트레스를 어찌 감당할지..
24/02/09 14:11
러프하게 말하면 재건축, 재개발은 토지 확보 문제가 해결된 상태에서 조합이 설립되는 거고, 지주택은 그 토지 문제가 해결 되기도 전에 조합이 설립 돼서 발생하는 문제가 큽니다.
재건축, 재개발은 도정법에 의해 일정 동의율만 맞추면 제도적으로 땅을 확보할 수 있지만, 지주택은 진짜 그냥 온전히 자기네 힘으로 땅을 확보해야합니다. 근데 무슨 법적 강제도 아니고 땅 소유주가 조합 잘 돼라고 땅을 팔아줄 이유따윈 없죠. 알박기해서 돈 더 받으려면 차라리 양반이지, 그냥 그런 거 다 싫고 여기서 계속 살겠다는 사람 나오는 순간 할 수 있는 게 없어집니다. 근데 조합은 이미 결성 됐으니 조합원 돈이나 하루하루 까먹는 거죠. 거기에 온갖 제도적 지원이나 감시라도 있는 재개발 재건축도 더럽고 부패한 사건 터지는 게 빈번한데 그런 것도 없는 지주택은 말이 필요가 없죠.
24/02/09 14:46
(수정됨) 지주택 들어갔던 지인 10년 넘어서 겨우 완공되더군요. 이 쪽은 해피엔딩이긴했는데, 그럼에도 그동안 받은 스트레스들 때문에 다신 안하고 싶다고 절대하지말라고...
뭐 나무위키 같은데보면 지주택으로 완공된 곳들 리스트도 있고 잘되는 곳도 있기는 한데, 확률적으로 보면 그냥 안하는게 맞는거 같습니다. 하지말라면 하지마루요
24/02/09 15:25
모든 재산이 부동산인 한국인들이 아파트라는 공동주택에 목을 매니 이런 저런 사건사고가 안나는 것이 더 이상하겠죠.
그래도 지주택은 이제 안좋은 방식이라는 것이 어느 정도 알려지지 않았나 싶습니다. 요즘 새롭게 등장하는 방식들, 예를 들어 도심공공주택복합사업 (몇년 전 공공주도재개발)이 어떤 새로운 지옥도를 펼칠지 기대가 되고 있습니다.
24/02/09 16:24
늘어져서 지연손해나는것보다 적당히 해처먹는게 싸게 먹힌다고 하더군요
근데 지주택은 완공이 아니라 착공이 안되는게 핵심이죠 착공만 되면 완공은 관측된 미래인데 착공이 없으면 슈레딩거의 아파트 상태로 버티는거니까요
24/02/09 17:13
땅주인들이 모여서 조합을 꾸리는거랑 조합을 꾸린다음 땅주인들한테 땅을 사겠다는거랑은 완전 다른 문제죠. 분명 똑같은 조합인거 같지만 똑같은 조합이 아닙니다.
그리고 지주택은 되고 안되고의 문제를 떠나서 언제가 될지 모르는 완공까지 조합원 요건을 지켜야하는 기회비용이 너무 큽니다. 제가 사는 지역도 지난 상승기때 지주택 완공해서 들어간 케이스가 몇군데 있었는데 건너건너 듣기로 입주때까지 조합원들 마음고생 심했습니다. 실제로 조합원 지위 넘기고 다른 곳에서 돈 더 번 사람들도 있구요. 시작할때 들었던 평당가격이랑 완공때 나오는 계산서 가격이랑 다른 경우가 대부분이죠.
24/02/09 17:37
게다가 저런 사람들의 욕망을 노리고 아예 건축 들어갈 생각조차 없으면서 시행사입네 하며 활동비만 받아챙기면서 뭉게고 있다가 일이 틀어지면 손털고 나오려는 사기꾼들도 들끓는게 지주택 바닥이라 아주 그냥 아사리판이죠.
건설회사 간판만 달아놓고 사람들한테 조합비 걷어서 자기 가족, 친지들한테 한자리씩 주고 월급 및 활동비 타내는 사람들도 꽤 많습니다. 이걸 막으려면 차라리 시행사와 시공사를 분리할게 아니라 대형 건설회사들이 직접 시행 및 시공까지 도맡아 하게 만들거나, 재건축 사업은 단일 회사가 토지매입을 다 한 다음에만 하도록 하면 될텐데, 현실적으로는 불가능하겠죠. 하긴, 헝다가 그러다가 건설경기 다운돼서 망했기도 하고...
24/02/09 20:06
제가 알기로는 1기신도시 개발당시 너무 대규모의 개발을 하다보니 그 토지비용을 다 감당하다보면 건설사의 부채비율이 지나치게 커져서 분리하기 시작한걸로 압니다. 분양하기 전까지는 토지비용과 건설비용이 전부 부채가 되는데, 그걸 시행사별로 분산시키면 부채는 시행사의 몫이 되거든요. 지금 PF가 문제가 되는건 그 부채를 건설사들이 보증을 해줬다가 시행사들이 한꺼번에 도산해버려서구요.
24/02/09 19:01
지주택은 집의 소유를 위해 소비자가 되는 것이 아니라 사업자가 되는 것이죠. 당장 아파트 분양 받으려고 수없이 많은 조사와 발품을 팔아왔던 사람에게 "그 정도 지식과 정보력이면 니가 한번 시행사업 해봐"라고 말하면 할 수 있는 사람이 얼마나 될까요? 차라리 그냥 소비자가 되는 것이 정신건강에 좋습니다. 그리고 요즘 지주택 이미지가 너무 안 좋으니까 꾼들이 협동조합형민간임대아파트 라는 사업쪽으로 선회하려는 움직임이 있는데 이것도 주의하셔야 할 겁니다.
24/02/09 23:18
집을 산다가 아니라 사업가가 된다
그리고 나같은 사람 수백명이 목소리 큰 조합장에게 전재산을 맡긴다 10년쯤 걸린다 이걸 웃으며 버틸 사람은 정상이 아니겠죠 아무튼 조합은 노조랑 생협 빼고는 모르면서 가입하면 안된다고 생각합니다
24/02/09 20:32
그 수 많은 구설수에도 지주택이 계속 이어지는 건 딱지 하나 받아서 부담금 내면서 버티다가 결국 대박나는 사람들의 이야기가 심심찮게 들리기 때문이겠죠.
24/02/09 23:22
그 분들은 무료 연뽑으로도 픽업할만큼의 운이 좋은 분들일겁니다
쌀먹도 천상계 갈 수 있죠 가끔 확률 조작하는 운영사를 뚫고도 불가능은 아니니까요
24/02/10 03:37
단점은 많이 이야기해주셨으니까 지주택 장점을 이야기해볼까요?
새 아파트를 사는 방법은 크게 두 가지입니다 첫번째는 청약 두번째는 분양권을 확보하는 거죠 청약이 운빨망겜인 건 유명한 이야기고 (일 잘하는 지주택을 만나는 것과 청약당첨 뭐가 더 쉬운가? 이것도 상당한 난제죠) 청약에 실패해 2수단으로 분양권을 얻으려면 내가 직접 시행하거나 다른 사람이 대행해주는 곳, 즉 조합에 가입해야되는데 이게 재건축 재개발 지주택이죠 이 중 재건축 재개발 조합에 가입하려면 토지 지분이 필요합니다 아니면 조합원한데 분양권을 사야되는데 선생님들이 원하시는 아파트는 대부분 전매가 불법이죠 결국 지주택은 토지가 없는 사람이 운에 기대지 않고 내가 원하는 지역에 능동적으로 새 아파트를 사는 유일한 방법이 됩니다 한김에 단점이 생기는 원인 분석도 해볼까요? 건설사입장에서 사업성이 적절한 땅이 있다면 직접 시행해서 직접 판매하는 게 많이 남습니다 공사에서 택지개발을 해 입찰을 올리면 건설사가 땅을 매입 시공 분양하는 직접시행도 하고 지주택으로 시작했더라도 사업성이 있으면 건설사가 권리를 매입 자체 분양하는 경우도 있습니다 (서울숲 트라마제) 그럼에도 시행사에게 하청을 받아 건설비만 받는 노우 리스크 노우 리턴을 노리는 건 어떤 면에선 입지 자체가 B급이라는 이야기죠 토지확보를 덜하고 조합을 설립해서 사람을 모아 남의 땅에 내 집을 만들어야하는 사업구성상 토지확보 과정에서 변수가 많을 수 밖에 없습니다 토지비율이 좋아 이상적인 경우엔 전체토지확보률 50%로도 토지확보 80%를 넘겨 사업승인이 가능하고 사업승인이 나서 착공만 하면 중간 과정이 고통스럽더라도 어떻게든 조합원들에게 집을 줄 수 있죠 이렇게 사업의 성패를 가르는 가장 큰 요인은 토지확보고 그래서 땅장사 고수분들이 시행사에서 주요한 위치에서 업무를 진두지휘하게 됩니다만 이런 땅고수님들은 착공 이후에 진행되는 건설업 전체 사업관리=PM에 무지한 경우가 많고 이 과정에서 사업역량이 상당히 낭비되게 됩니다 이 낭비는 추가분담금이라는 형태로 조합원에게 고스라니 전가 되죠 사업시행 관련해서 각종 뒷돈이 횡횡한 거야 비밀도 아니지만 자세한 건 생략.
24/02/10 18:25
(수정됨) 주택법상 주택사업의 승인은 95% 이상 토지확보를 요구합니다만 다 스킬(?)이 있습니다
국개법으로 지구단위계획을 수립하면 토지확보율 80%에서 잔여토지에 대한 토지수용이 가능합니다 도시계획시설로 지정하거나 기존시설을 사업부지내에 편입 기부채납하면 확보율 관계 없이 토지수용이 가능합니다 사업승인/실시계획인가 과정에서 의제협의로 중토위 승인을 받고 수용재결을 청구, 승소하면 토지주 의사와 관계 없이 감정가에 매입할 수 있습니다 지구단위계획을 수립하는덴 주민제안을 통한 입안을 자주하고 이 방법은 토지소유자의 2/3이상 동의가 필요하지만 어짜피 올려야할 용적률을 올리는 절차고 사업승인 토지확보율을 낮쳐주기때문에 자주 활용하죠 그래서 상황이 아주 이상적인 경우는 50%만 실제로 확보하고 남은 땅은 수용재결, 유무상귀속을 통해 확보하면 사용승인이 가능한 확보율까지 올라오는 겁니다 이걸 전 엄밀하지 않지만 전체토지확보율 / 인정토지확보율이라고 나눠서 구분하고 있습니다 다만, 도시계획시설 사업자로 지정하고 실시계획을 인가하여 토지수용권(?)을 주는 건 지자체의 의무사항이 아니라 100% 가능한 방법이 아닙니다 좋게 표현해서 공익적 성격과 공동체의 이득을 판단해서, 속된말로 인허가권가 꼴리는대로고.. 인가에 성공해도 행정소송에서 뒤집힐 가능성도 있습니다 이런 스킬을 믿고 토지매수를 게을리하다 계속 스노우볼이 굴러 조합해산을 당하기도 합니다
24/02/10 09:09
(수정됨) 누가 지주택사업을 추진하는가?를 생각해 보면 답이 나온다고 봅니다. 법적으로는 해당 토지의 소유주들, 혹은 해당 토지를 구매하여 아파트를 짓기 위해 모인 해당 지역 사람들(조합원)이겠지만 실제로는 업무대행사라는 회사가 모든걸 추진합니다. 말 그대로 조합원 대신 시행업을 대행해주는 회사인데, 이들은 대부분 시행을 하고 싶지만 자기 자본이 턱없이 부족하거나 있더라도 자기 돈은 거의 쓰고 싶지 않은 회사죠. 이들은 사업이 잘 진행되면 그대로 하면 되고, 조합결성 이후엔 혹시 사업이 지지부진해도 대행을 그만두면 끝이에요(약간의 법적문제가 발생할 수는 있지만 그걸 두려워하는 사람들이 아닙니다). 그 사이에 업무대행 수수료와 각종 횡령을 통해 자기 이득은 챙겨가죠.
대행사라는 타이틀이 엄청 웃기죠. 애초에 조합이 결성되고 조합이 정당한 절차를 거쳐 대행사를 선정한 거면, 사업 추진 과정 중에 생긴 문제들은 조합원이 오롯이 떠안아야 할 문제입니다. 그런데 대부분 지주택은 업무대행사가 초기 땅작업(일반적인 시행사업처럼 구매가 아니라 단지 사용권을 얻는 겁니다, 정식구매 계약은 조합결성 이후에나 하죠)과 조합원 모집을 주도합니다(조합원 50%가 넘어야 조합을 결성할 수 있습니다). 초기에는 아직 조합이란게 없는데 타이틀은 대행사에요. 대행을 주는 주체가 없는 대행사인거죠. 이게 뭘까요? 미래에 결성될 조합이 현재에 대행을 주는 이상한 구조죠. 이게 무엇을 의미하는 걸까요? 왜 업무대행사는 조합원모집수수료(일반적으로는 분양대행수수료죠)가 일반 아파트에 비해 높고, 요즘 일반 대형건설사들도 엄두를 못내는 최소 2배에서 5배 수준의 광고예산을 책정할까요? 실제로는 사업시행사처럼 행동하지만 명칭은 업무대행사인 경우 그들의 책임은 어디까지 일까요?
24/02/10 10:47
제 고종사촌이 지주택 가입하고 10년동안 시행사만 3번 바뀌고 착공은 기약도 없고 물려있는데
그거보고 왜 지주택하면 안되는지 뻐저리게 느낍니다
24/02/10 22:02
지주택과 재개발재건축(정비사업)은 영향을 받는 상위법도 다르고 절차도 다릅니다..
지주택은 토지 확보가 안된상태에서 시작하고 재개발 재건축은 토지주들의 동의를 받아서 시작합니다. 문제가 생기는건 지주택이 압도적으로 많아요 두개를 혼용하시는 분들이 엄청 많네요
24/02/13 10:11
제가 쓴 글이나 댓글내용이 뭔지 뭐가 이상한지 모르는 분은 집을 짓는 조합 쪽은 아예 관심을 끊는게 나은 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다
그런 분들은 12를 노리면서 주사위 던지는 것과 다를게 없다고생각합니다
24/02/13 13:31
제 친척분이 조합원으로 계신 모 조합은 2007년인가 정식 설립됐는데 이제 겨우 삽만 떴고 조합 시행사 시공사 기타등등 수십 건의 소송이 걸려 있다고 합니다.
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