출처는 '지역별 아파트 준공현황'으로 검색하면 나오는 통계청 페이지입니다.

그외 여러가지로 검색을 해봐도 이것저것 나오며, 절대적인 수치는 조금씩 다릅니다. 숫자 그 자체보다는 비교에 의미를 두면 되겠습니다.

당연히 위가 서울이고 아래는 광주입니다.

인구차이는 7배가 조금 안되게 나며, 과거에도 대충 그 수준이었을겁니다.

연간 아파트 수요 발생량이 인구에 정확히 비례한다고 볼 수는 없지만, 대충 어느정도 비례한다고 볼 수는 있습니다. 인구가 7배 차이가 날 정도면 수요 또한 어쨌든 많이 차이가 나는게 정상이라고 볼 수 있겠습니다.

1990년대는 2010년대와 마찬가지로 차이가 크지 않습니다.

서울이 너무 포화상태라 경기도 신도시로 사람들을 밀어넣는 것이 국가적 과제였던 것이 1990년대인데, 공급이 많았던 것은 경기도 뿐만 아니라 지방 대도시도 같은 상황이었습니다. 건축 허가나 위에서 보는 준공, 건축물의 재고인 미분양 등의 1990년대 상황은 경기도와 지방이 유사한 모습을 나타냅니다.

서울이 그렇게 작은건 아니되 비서울이 상대적으로 많다보니, 서울과 광주의 경우도 2배 조금 넘는 정도의 차이를 나타냅니다.

일시적으로 차이가 컸던 1993년의 경우도 5배 미만의 차이입니다.

그러다가 1999년부터는 차이가 커집니다.

서울이 일시적으로 많고 광주가 일시적으로 많은 1999년 기준으로는 10배 이상. 이후 2004년에도 10배 이상의 차이가 납니다.

그 외는 대충 4~5배라고 볼 정도라, 인구 차이에 따른 자연스러운 차이라고 할만한 정도가 됩니다.

즉, 서울과 광주의 아파트 준공 규모는 A와 B간의 차이 정도를 나타내는 것이 정상적인 수준이라는 것이 제 생각입니다.

둘 중 어느 한곳에 혹은 각각 반대 방향의 특별한 요인이 있지 않은 이상, 특별하지 않은 평범한 상태에서는 위와 같은 정도의 차이가 나는 것이 정상적이라는 것이죠.

그러다가 공급의 위축기가 같이 온 후(그보다 이전 시점인, 경기침체기가 아닌 2006년부터도 서울의 공급은 지나치게 위축된 느낌)

1990년대와 유사한 수준으로 서울과 광주의 준공 규모 차이가 좁혀집니다.

2013년부터는 차이가 아주 많아봐야 3배, 차이가 적을때는 1.8배 수준으로, 규모 차이를 감안하면 도저히 상상하기 어려운 수준으로 좁혀집니다.

위 그래프는 2019년까지인데, 서울 기준으로 보면 2020년은 2019년보다 약간 작고 2021년에는 대폭 급감했음을 감안하면 2022년 현재까지도 이러한 상황에 별다른 변화는 없다고 보면 되겠습니다. 

1990년대와 결정적으로 다른 점은, 광주와 같은 지방 대도시의 준공이 너무 늘어나서 발생하는 차이가 전혀 아니라는 것입니다. 오로지 서울이 너무 지나치게 줄어든 이유로 그렇게 된거죠.

회색은 대구. 오렌지색은 광주입니다.

대구와 광주의 인구차는 1.7배 가량입니다. 

준공은 대구가 2배 이상 많을 때도 있고, 수십% 가량 많을 때도 있고, 비슷할 때도 있습니다. 

1.7배 차이에서 나올 수 있는 자연스러운 추이로 볼 수 있습니다.

굳이 다른 대도시들까지 다 보지 않더라도 광주가 2010년대에 다른 도시들에 비해 유난히 더 많거나 한 일은 전혀 없었다는 것을 짐작할 수 있습니다. 위에서 얘기한 서울과 광주간에 지나치게 좁혀진 차이가 오로지 서울 때문이라는 것은 더더욱 확실하다는 얘기입니다.

광주는 아파트 공급이 매우 장기적으로 평탄한 모습을 나타냅니다.

특별히 수요 증가 요인이 없는 조용한 도시라는 느낌입니다. 

2010년대에 최대치가 좀 작긴했는데 2019년에 의미있게 증가하며 감소추세를 마감했으니 '최대치가 장기적으로 감소하고 있다'고 하기도 좀 뭐합니다. 그냥 계속 별 변화가 없다고 하는게 맞을것 같습니다.

최근에 의미있게 증가할 수 있었던 것은 물론 시장이 좋은 탓도 있지만, 아무리 안좋은 도시라도 도저히 더 감소할 수 없는 한계치라는게 있으니 그렇다고 보면 되겠습니다. 인구나 경제상황 등과 무관하게 어느 정도의 최소한의 신규수요는 언제든 발생하며, 상품성을 잃은 오래된 집들이 계속 늘어나니 어쨌건 집은 일정 규모로 지어질 수 밖에 없습니다. 일부러 기를 쓰고 막지만 않는다면.

그러다가 어느 시점에 가서는 감소는 커녕 크게 급증하는 기간도 어느정도 나타날 수 있죠. 상품성이 없는 오래된 집들의 규모가 너무 많이 축적되면 말이죠. 그리되면 땅값만 남은 단독주택들의 가격이 매우 오랜기간의 침체기를 벗어나 상승을 시작함으로써 건설의 급증을 예고하게 됩니다. 제가 볼때는 바로 그 현상이 전국 단위에서 일어난것 같습니다.

아무튼 광주의 신축 아파트 시장은 오랜기간 평탄했고, 이는 누가 일부러 막거나, 누가 일부러 띄우거나 하지는 않았다는 것을 의미합니다.

1~2년 단위로 아주 간헐적으로는 정책에 따라 뭔가 있었을 수는 있으나, 장기적인 관점에서 주목할만한 변화는 20여년간 나타난 적이 없습니다.

대구와 같은 다른 지역 대도시와 비교할때도 그렇습니다. 광주의 낙후한 이미지는 아파트 분양 시장과는 별개라고 볼 수 있습니다. 그냥 평타정도는 계속 쳤던거죠.

반면에 서울은 전국 어느 지역에 비해서도 신축 공급이 극도로 적게 나타나며 그야말로 주거의 낙후도가 극을 이루고 있습니다. 오래된 건물의 비중도 아마 전국에서 가장 많을겁니다. 안지은탓도 있지만 옛날부터 있었던 건물의 수 자체가 많은 탓도 있긴 하죠.

서울이 낙후된건 둘째치고, 그럼 지방은 왜 심각한 위축이 없었을까요.

여러가지 이유가 있겠지만 지역밀착형 시공사들의 존재 또한 큰 것으로 생각합니다.

서울과 수도권은 지역밀착형이라는 개념이 존재하지 않습니다. 수원에서 시공관련 각종 작업을 하는 업자들이 하남이나 부천으로도 당연히 갑니다.

누가 부르면 영등포에도 가고, 좀 멀리 구리까지도 누가 불러만 주면 가죠.

반면에 지방은 딱 그 지역 내에서만 움직이죠. 바깥이란게 매우 협소해서 갈데 자체가 별로 없으니까.

그래서 지방의 건설업은 그러한 업자들의 카르텔을 위한 먹거리가 됩니다. 

중앙정치에서 결정하는 정책 및 더 나아가서는 국가 및 세계전체 차원의 변수가 크게 작용하는 수도권과 달리, 지방은 업황 자체를 업자 스스로가 만듭니다. 지방정치, 지방자치라는게 그런겁니다. 업자들이 정치를 하는거죠.

업자들이 정치와 결탁해 지방자치 자체를 움직여 스스로의 먹거리를 만들어내죠. 

반면에 서울은 최고의 메이저 자금들이 경쟁에서 이기는데에 혈안이 되어 있기 때문에 그런 성격의 업자들이 발붙일 곳이 없습니다. 

경기도쪽으로 넘어가면 지방 비슷한 분위기가 어느정도 나기야 하지만 서울은 완전히 다릅니다.

그리고 경기도에서의 지방 비슷한 분위기라는 것도 단편적으로만 그렇다는거지, 사사로운 카르텔이 경기도 전체를 다 움직이고 그러는건 아니죠.

그래서 특히 서울에서 주택건설은 카르텔의 먹거리같은 것이 되지 못했고, 먹을게 없다보니 버려졌던게 아닐까 싶은 느낌입니다.

해봐야 대기업들이나 먹는거지 자기들이랑은 상관없으니까요.

그자들이 그나마 먹을건 아파트 외의 분야입니다. 그게 지방에서의 아파트와 비슷한 포지션을 가지고 있다고 볼 수 있겠죠.

그러다가 상황이 점점 바뀌고 있는 것 같습니다.

어둠의 세계에 있는 자들의 자금 동원 능력이 과거와는 비교할 수 없이 거대해진 것 같고, 그러한 자체 사업 역량 뿐만 아니라 시공과 관련된 많은 분야들 또한 그 자들의 업계 장악력(점유율이나 가격 협상력, 동원력 등) 또한 지금은 많이 올라온 상태일 수 있죠.

아직은 수도권의 건설이 본격적으로 시작되기까지는 약간 남았지만 그리 멀지 않은 시기에는 본격화되기 시작할텐데요.

그것을 자신들의 거대한 이익으로 직접적 연결시키는 구조가 미흡했던 과거와 달리, 이제는 그 구조를 거의 다 만들어놓은 상태가 아닐까 짐작합니다. 2010년대 후반~2020년대 초반에 정부의 정책기조가 서서히 변해나가던 시기가 바로 그 준비의 시기였던 것 같고, 그 준비에는 돈 뿐만 아니라 장비나 물류 등의 조직도 포함되겠죠.

그 중 정치와 관련이 높은 것은 조직력을 가진 집단들입니다.

돈이 있으면 그 돈으로 돈을 벌면 되는거니 조직력이 필요없고, 돈을 어떻게 굴리느냐가 핵심 중의 핵심이지 정치는 아무래도 그 다음 문제입니다.

그러나 돈이 그다지 많지 않은 상태에서 조직력을 통해 이익을 얻고자 하는 집단은 정치와의 관련성이 아무래도 큽니다.

돈은 그저 숫자로만 보이기 쉽지만, 조직은 다수의 인간이 모이는거니 그 자체가 곧 정치이기도 하니까요.

또한 돈이 없는 상태에서 무에서 유를 만들듯 돈을 만드는 것은 정치의 직접적인 도움이 많이 필요합니다.

2010년대에 서울의 신축 아파트 시장을 낙후하게 만든 정치적 요인에는 그러한 점이 많이 작용했을 것으로 짐작합니다.

위에서 얘기한 업자(돈)의 경우에도 그게 아무래도 하나하나의 덩어리들은 작다보니 정치와의 연관성은 꽤 크고, 한편으로는 서울시장의 권력기반을 형성하고 있는 조직들이 너무 인력 위주입니다. 서울이라는 공간 특성상 인서울 명문대 문과 엘리트들이 중심이 될 수 밖에 없구요. 그 조직들의 이익을 극대화하는 것이 시정의 중심이 되다보면, 아무래도 좀 자잘한 사업들이 핵심이 될 수 밖에 없습니다.

반면에 앞으로 수도권의 건설이 중심이 되는 시대 상황 속에서는 얘기가 많이 달라집니다.

서울에서 비주류 및 비서울 중심의, 장비와 물류를 장악하고 있는 조직들 쪽으로 균형이 완전히 넘어갈 가능성이 큽니다.

그래서 정치의 경우 2010년대의 핵심이 586 중 소수 명망가와 명문대였다면, 2020년대는 그 바로 아래 세대의, 비주류 변방 정체성과 극도의 급진성을 가진, 양지의 소수 명망가 중심이 아니라 음지의 결속력 있는 조직을 중심으로 움직이는 자들이 핵심으로 부상해 전면에 나설 것으로 볼 수 있습니다. 볼 수 있는게 아니라 벌써부터 그렇게 되고 있는 것 같구요.

https://cdn.pgr21.com/election/5501

얼마전에 썼던 이 글 또한 그러한 상황을 감안해 파악할 필요가 있습니다.